| 问题 | 商铺包租到底是否违法吗？ |
| 释义 | 《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 已竣工的没有禁止性规定，但最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释中规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑。 一、购房应当注意什么 1、商品房预售广告宣传、样板间等与实物不符。 很多开发商利用一些虚假广告来蒙骗消费者，使得消费者认为所购房屋物超所值，心甘情愿花钱买下。但开发商为了规避以后的法律责任，会采取在正式合同中写明预售广告、样板间等不作为合同的内容，对出卖人没有约束力，或者销售广告仅为销售人员口头告知、销售的样板间不允许拍照等手段，使得房屋买受人取证困难。 2、通过“先签后换”与“补充协议”的方式规避己方责任。 在商品房销售中，开发商经常以签订购房合同时尚不具备预售条件为由，先与购房者签订临时性的购房合同，以后再利用自己的交易地位或者法律上的优势，强迫购房者签订“补充协议”，或者更换为对购房者极为不利的“正式合同”，以此种方式来损害购房者的利益。 3、设置霸王条款或责任不清条款。 常见的内容有：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属出卖人；关于交付期限中出卖人随意扩大免责条款；出卖人在合同生效前的广告是要约邀请，具体内容以本合同为准等。 4、商品房存在质量瑕疵或权利瑕疵。 部分开发商为了获得不当利益，在商品房建设中偷工减料、擅自改变规划设计，造成房屋质量问题百出或者出售房屋的权利存在其他争议，使标的物存在质量瑕疵和权利瑕疵。如：约定的面积与实际面积不符，电气管线不畅通，房屋渗水，墙皮脱落，墙体裂缝等；常见的权利瑕疵的问题主要有：一房二卖、以租代售、售后包租等。 5、延期交房、不按时办理所有权证书。 延期交房的原因是多样的，有的是合法的，比如属不可抗力的自然灾害、政府政策改变等合法的免责事由；有些原因则属开发商的责任，比如工程超期，资金不足造成在建房屋变成“烂尾楼”，无法按时交房；在建设项目未取得相关合法资质的情况下，无法办理房产证和土地使用证；还有开发商和买受人或入住的业主存在纠纷时，开发商为了维护自身利益，迫使对方做出让步，否则不配合办理所有权证书。 二、什么是代理合同 购房后出现问题就会引发纠纷。商品房代理销售合同纠纷的主要原因：1、商品房的销售模式改变了，比如他的买卖标改变了、房子合同与物业相关的合同混淆在一起了、售后包租问题啊、还有就是代理销售的收费标准发生改变。2、房价上涨引发购房人的不满，房价下调使得许多人可能会反而会解除合同。3、房地产的调控政策改变引发纠纷，要么就是没有履行合同未交房，或者是买房人借贷买房时回避了许多条件。 |
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