| 问题 | 二手房交房后不交钱，能报警吗 |
| 释义 | 根据合同交房时间，跟卖家通知卖家交房。卖家不交，您可以跟他问问原因，商量下解决办法，可以请中介调解。实在商量不好，就只能走法律途径，起诉房东了。出卖人不按照合同的约定履行交付标的物义务的，买受人可以按照合同约定的条款，要求其承担未按照约定期限交付标的物的违约责任。对于逾期未交房的违约责任没有约定或约定不明确的，可以按照交易习惯或买受人实际造成的损失合理确定。 一、货物交付风险转移条件 1、过错归责转移风险条件 《民法典》（2021．1．1生效）第六百零五条规定因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。本条规定实际上是根据一方的过错原因来确定风险由谁负担的。 2、合同订立风险转移条件 《民法典》（2021．1．1生效）第六百零六条规定，出卖人出卖交由承运人运输在途标的物，除当事人另有约定以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。该条的规定是基于买卖双方当事人对风险的发生都没有任何过错。 3、标的物交付转移风险条件 交付风险转移是为了解决标的物因不可归责于当事人双方的原因，诸如不可抗力和意外事故等特殊事由，致使标的物毁损、变异、灭失，其损失由谁承担这个问题的。《民法典》（2021．1．1生效）第六百零四条明确规定了标的物风险转移的交付主义原则：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 既然买卖合同标的物风险转移一般应遵循交付主义原则，那么如何界定合同的履行地，即标的物的交付地就显得极其重要了。在当事人没有约定交付地点或者约定不明确的情况下，应如何确定双方标的物交付地《民法典》（2021．1．1生效）第六百零三条规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。交付地依法确定之后，风险负担就自然明晰了。 二、未按照约定时间交房算不算欺诈 对于出卖人在约定交房时间未交房的行为，一般而言都不算欺诈，只属于违约行为，但是如果出卖人一开始就明知不能交房，可能会成立民事欺诈，严重的话还会涉嫌刑事诈骗。 如果出卖人过了约定时间不交房，买受人可以要求其承担违约责任，支付违约金。 关于违约金的数额，一般情况下，双方有合同约定的，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行；合同上没有约定的，按照同期银行贷款利率为准。不过，尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准，但合同上的违约金比例并不是固定不变的，可以以实际损失为标准进行适当调整。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 根据以上规定，如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金，购房者可以请求人民法院适当予以增加，按实际造成的损失确定违约金，要求房产公司承担违约责任。 |
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