| 问题 | 在签订认购书时要注意哪些事项 |
| 释义 | 商品房认购书存在的问题 由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷： 一、内容过于简单 实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。 二、约定不明确 一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，所以很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。 在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。 为了避免不必要的损失，在签订认购书时要注意下面的这些事项： 一、明确认购协议书的法律效力 从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意： 1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。 2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。 3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。 二、审查开发商是否具备商品房销售条件 确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。这里，购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。 如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。 三、明确协议条款 认购书要产生合同效力，首先应当符合民法典的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括： 1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。 2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。 3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。 4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。 5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。 6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;以认购书约定的主要条件为主要内容订立正式的买卖合同;在约定的期限内订立买卖合同;在双方不能就主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。 7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。 一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意见表示一致时，认购协议书即告成立。 |
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