| 问题 | 二手房交易中律师作用 |
| 释义 | 一、审核卖家是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价； 二、审核卖家是否拥有处分房屋的权利，包括是否还有其他共有人，是否与售房单位有产权份额划分，单位员工是否有先购买权，其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋； 三、审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效； 四、审核该房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意卖家售房的书面意见； 五、审核卖家是否有欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形； 六、审核买家资信状况； 七、起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等，包括与房管机构之间变更、转移合同权利与义务的协议等； 八、代理买卖双方对价格进行评估，申请异议复核程序； 九、交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同承诺条件。 如果用贷款买二手房，律师在二手房抵押贷款中主要做如下一些工作： 一、需要对贷款资格进行初审，包括两个方面：一是对借款人主体资格的审查，即借款人身份证明材料的核实和信用水平审查，二是对抵押物的审查即房屋产权情况的审查； 二、作为见证方，见证或代签房地产买卖合同，保证双方交易的合法性和有效性； 三、当买方必须抵押贷款时，此时卖方还没有收到全部售房款的情况下，就必须将房产证同意变更到买方名下，以便买方申请抵押贷款，即二手房抵押贷款中的“先抵押，后放款。” 律师此时的作用是： 1、办理变更手续，将房产证变更为买方； 2、进行他项权利登记，将房产抵押给贷款银行； 3、将房产证或他项权利证交给贷款银行或律师事务所保存； 4、在银行取得他项权利证后，保证卖方将房产交给买方； 5、代买方将银行抵押贷款交给卖方以完成交易。 四、设立专项账户，以便代买方支付各种首期购房款及其他费用，并督促交易各方履约。 |
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