| 问题 | 二手房交易如何进行审核 |
| 释义 | 登记机构享有对登记事项真实性、合法性、有效性的职权认定职能。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人权益和房屋交易安全。在各种房产交易类型中，最常见、最普遍的是个人之间的存量房买卖交易。一是核对房屋权属证书。包括产权证中记载的权利状况，房屋状况及其他情况等。二是核对权利人及当事人。包括：买卖双方身份证明、共有权人、监护人、受托代理人。卖方的婚姻状况。这是大家最关心最易出现矛盾的地方，也是审核难度最大之处。常见情形有；未婚、已婚、丧偶、离婚、离婚后再婚、丧偶后再婚等，审核目的是核对房屋产权是否存在隐性共有人，避免由家庭纠纷引起交易纠纷。三是核对权利限制情况。核对权利限制主要看该房屋是否受到司法机关或行政机关的查封、冻结和限制，是否设定抵押权，是否进行异议登记等。有上述情形中的任何一种，交易都应立即停止，登记机构也不予受理。另外，交易双方需要特别注意以下几点：该房屋列入拆迁范围，房屋所在的土地被依法收回，房屋权属有待确认（如继承、离婚分割析产等）等。以上几种情形下，登记机构也不予受理。四是核对纳税情况。根据“先税后证”的原则，核对当事人是否按规定交纳税金，并提供完整的地税免税完税证明及契税完税证。五是核对房改房超标情况。根据本市要求，房改房上市时都要进行房改购房超标情况审核，如有超标情况需补交超标房款，经到房改部门完成补办手续后方可过户交易。六是核对优先购买权。按法律规定，在同等情况下有两种人可以优先购买：一种是共有人、另一种是承租人。七是核对资金托管情况。为保证交易资金安全，政府专门设定资金托管账户，让交易双方减少纠纷、安心过户。八是核对中介机构资质和从业人员执业证。规范中介行为，坚决打击违法违规中介不法分子，严格杜绝“黑中介”、“野中介”，努力营造一个健康、有序、规范的交易环境。 |
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