| 问题 | 房屋抵押贷款能用来买房吗 |
| 释义 | 房屋抵押贷款不要能用来买房的。国家规定为防止炒房者贷款炒房、哄抬房价，贷款资金不得进入房地产市场。银行严格在贷后管理中对资金的流向进行监管，严格限制贷款资金进入房地产市场，一经银行查明立即收回资金。 一、二手房买卖资金监管流程 二手房资金监管分为两种情况，一种是全款支付，另一种是按揭贷款支付，具体操作流程如下： （一）二手房全款支付，资金监管的流程如下：1、买卖双方签订《二手房买卖合同》，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；2、买方交易全款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；3、买卖双方办理缴纳税费、过户手续；4、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。 （二）二手房按揭贷款，资金监管流程如下：1、买卖双方签订《房屋买卖合同》，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；2、银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；3、评估该套房产，根据评估报告确定首付款金额；4、买方支付首付款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；5买卖双方办理缴纳税费、过户手续；6、办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付首付款；7、银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。 二、现阶段证券公司的融资途径 (一)国债回购 国债回购是当前券商进行短期资金融通的主要方式。目前包括交易所回购市场(主要指上交所回购市场)和银行间回购市场两个相互独立市场现在部分经批准的综合性券商可以进入银行间回购交易市场，其特点是实行场外交易形式，回购期限非常灵活，银 行间回购市场容量很大，回购价格比较稳定；券商能通过深沪证券交易所进行为期3天、7天、14天、28天、91天、182天的短期融资，而商业银行不得进入证券交易所进行国债回购，使得证券交易所国债回购市场的资金供应受到限制，因此国债回购利率波动较大，交易所回购市场的特点是流动性高，因银行被排除在交易所市场之外，市场容量有限 (二)短期信用拆借 根据1999年10月13日中国人民银行发布的《证券公司进入银行间同业市场管理规定》，准许符合条件的证券公司进入全国银行间同业拆借市场进行信用拆借，拆借期限最短为1天，最长为7天，拆借到期后不能展期；拆借资金余额 上限为证券公司实收资本的80%。短期信用拆借的优点是拆借利率(价格)稳定低廉(目前其平均年利率不超过2.8%)、手续简单且无需抵押，是一种非常灵活方便的融资方式；缺点是拆借期限较短，不能展期，同时拆借金额有限 (三)股票质押贷款 2000年2月2日中国人民银行发布《证券公司股票质押贷款管理办法》，准许符合条件的综合类证券公司以自营绩优股票为质押向商业银行申请最长6个月的贷款。《证券公司股票质押贷款管理办法》对借款人和贷款人的资格、可供质押的股票的种类以及股票质押贷款的风险防范都做了详尽规定，规定的质押比率最高为60%，如果证券公司将通 过质押贷款买入的股票再次向银行质押，则证券公司的贷款额理论上可以达到原有自营规模的1.5倍股票质押贷款的优点是贷款期限较长，券商可根据自营股票规模自主选择贷款数量和期限，便于自主安排资金使用；缺点是券商向银行申请抵押贷款的程序比较复杂，周期比较长，对质押物的规定非常严格，特别涉及到股票质押风 险难以控制和股票交易的保密性等多个因素，银行需要加强对质押物的管理，以控制风险。由于直接抵押贷款实际上相当于银行资金流人股市，管理层对于这一融资方式管理得十分严格。有资格的券商也寥寥无几 (四)上市和兼并收购 上市不仅可以给券商带来充足的持续性的股权资金，满足其业务拓展对资金的需求，对充实资本金、改善资产负债结构、降低财务风险等非常有利，同时在增资扩股过程中可吸引有实力的大公司和机构参股，通过券商之间以及券商与上市公司之间相互持股，在融资的同时优化股权结构、增强抵抗风险的能力，利用市场机制规范券商行为意义重大。增资扩股是目前券商获得中长期资金的唯一途径，综合类证券 公司大部分都采用过这一方式。证监会发布的《证监会有关证券公司增资扩股有关问题的通知》已经将增资扩股的决定权放开，由券商自主决定。在券商没有上市的情况下，增资扩股只能采取定向募集的方式，但增资扩股后的股权结构会对券商的经营和公司文化建设带来相当的压力和冲击。 三、购房常用的付款方式有哪些 1、一次性付款 即双方签订售房合同一定期限内(通常是一个月左右的时间)付清房款的95%，剩余5%在交房时一次付清。一次性付款手续简便，房价折扣较高，但占用大量资金。 2、分期付款 一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清，有免息付款和低息分期付款两种方式。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力及资金风险，但费时费力，也不能享受优惠。 3、银行按揭贷款 即通常所说的房地产抵押贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。银行按揭抵押贷款是让购房者真正享受到银行融资的，但办理手续较为严格。目前我国采用固定利率和浮动利率相结合的方式，个人住房贷款利率实行一年一定，于第一会计年度开始根据当时的相应档次利率确定本年度的利率水平。目前，银行按揭贷款是市民购买商品房主要的方式。按揭贷款根据市场上现行的贷款性质不同，有个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款等。 |
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