| 问题 | 房贷新政的出台不构成不可抗力或情势变更 |
| 释义 | 房价新政并未达到当事人不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力；贷款首付提高并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平，并非不可预见，不应认定为情势变更。在个案中具有一定的灵活性，在保护双方利益的前提下向弱势方适度倾斜。不能轻率单方解除合同，否则有承担违约责任的风险。 一、如何设计因不可抗力不能履行合同的条款 因不可抗力不能履行合同的条款在设计时应考虑以下方面： 1、在不可抗力事件协议中，应尽量明确国家或地方政策调整、突发公共卫生事件、社会安全事件等项目； 2、细化突发事件对合同变更、解除和分担责任的条款，确定突发事件的履约依据； 3、明确约定合同目的，降低无法达到合同目的的举证难度； 4、细化约定在特定情况下继续履行合同导致明显不公平的情况。 根据《中华人民共和国民法典》规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任，不可抗力是指不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。 二、签订合同后因政策变化应该怎么办 由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。 根据相关法律规定，由于国家经济政策、社会经济形势等客观情势发生巨大变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商……，受不利益的当事人就合同的内容进行重新协商就是“再交涉”。 我们认为，司法解释虽然没有规定此方面的内容，但可以肯定的是，由于外界的变化导致合同的基础发生重大变更后，当事人进行协商以期根据新的情况重新缔结合同，这种行为本身是一种体现诚实信用原则的行为，应该值得鼓励。当然，这种协商并不是强制性的，是否能够重新缔结合同也是不确定的，这完全依靠双方的充分协商和谈判。 三、合同没到期公司变更合同吗 合同没到期公司可以变更合同，但需要符合以下情况。 第一，由合同性质和内容决定当事人一方可变更合同。有的合同是为当事人一方的利益而设立的；也有一些合同的某些条款是专为当事人一方利益约定的。由于在一般情况下，当事人可以放弃自己应得的利益，因此，对于这些合同，如果当事人一方在订立合同后根据客观情况的变化，不再需要合同为其带来利益，则可以变更合同。 第二，当事人双方经协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益。当事人双方在进行协商时，意思表示必须是明确的，而不能是模糊的，否则，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第三，由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行。不可抗力是指不能预见或者不能避免、不能克服的客观情况。发生不可抗力，造成合同不能履行或者不能完全履行时，允许当事人变更合同，使合同的履行成为可能。不可抗力必须达到使合同无法履行的程度，才能作为变更合同的理由。如发生不可抗力后，经义务人的努力，合同仍可履行，则不能作为合同变更的理由。 |
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