| 问题 | 两限房出租是否合法？ |
| 释义 | 买卖房屋中，如果卖家违约，买家可以主张双倍返还定金或者违约金，并可起诉对方。如果只签定金合同，则卖方需双倍返还定金；如果签买卖合同，则卖方需承担继续履行、采取补救措施或违约金赔偿等责任。起诉要求继续履行合同时，法院难以判决继续履行，除非买方全款购房。违约金一般为房款总额的20%，但如房价上涨20%，买方可要求调高违约金或主张实际损失。小产权房买卖暂不受法律保护，政府政策尚不明朗。 法律分析 可以主张双倍返还定金或者违约金，对方不给可以起诉。 (一)签了定金合同，卖家违约了如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。 (二)签了买卖合同，卖家违约了根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。 1、起诉要求继续履行合同在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。 如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。 以下情形除外: 卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效; 卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等; 卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋; 房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。 2、违约金和实际损失房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。 根据规定: 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。 所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。 所谓实际损失: 可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。 因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。 房屋涨跌损失的确定，有2种方法: 双方协商确定; 不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。 如今，小产权房的买卖暂时不在法律的保护范围之内，主要原因是购买小产权房的人还比较少。 对此，政府目前的政策尚不明朗，处于探索阶段，这也是对大家诚信和素质的考验。 结语 在买卖合同中，如果卖家违约，买家可以主张双倍返还定金或者违约金，并有权起诉卖方。根据民法典规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。然而，在司法实践中，如果买方需要贷款购房，法院难以判决继续履行。对于违约金，其金额一般约定为房款总额的20%，但若房价上涨20%，违约金无法弥补实际损失。买家可要求法院调高违约金或直接主张实际损失，即买方丧失以同等价格购买房屋的机会所导致的价差损失。对于小产权房等特殊情况，目前政府政策尚不明朗，需要进一步探索。这对大家的诚信和素质提出了考验。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 |
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