| 问题 | 什么情况下适宜购买小产权房 |
| 释义 | 因为这类房屋价格一般比较低，如果仅作住房用途而不是用作投资，小产权房还是可以考虑购买的。但是购买时要注意几个问题： （1）购买时首先应尽量找成规模的，这样该楼层已成片区，即使政府要拆迁也不可能说拆就拆。 （2）协议书内容要应尽可能详细，包括各方面的内容，比如可以在协议书上规定：政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有；原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等。 （3）尽可能叫上多几个见证人见证并在协议书上签名。但是买房人要承担的风险是，产权房不具备普通商品房的法律性质，购买了也不会有房产证。 一、签订房屋拆迁协议有哪些注意事项？ 1、审查签订合同的主体是否合法 和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。 2、合同的主要条款内容要明确 很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有： （1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。 （2）补偿款的支付时间及支付方式。 （3）安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。 （4）如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。 3、约定违约责任 一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的万一提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。 4、明确约定合同履行的程序 很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。 5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素 审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。 二、大产权房和小产权房的区别 1、产权归属不同。如果购买的是大产权房子，国家是认可的，而且还会受到法律的保护。但是小产权房就不一样了，如果你家里购买的是小产权房，万一发生了纠纷，得不到法律的支持，不能说明这套房子就是你的。 2、如果将来遇到拆迁，国家对于大产权房一律都有相应的补偿规定，而小产权房面临拆迁的时候基本上不会得到拆迁补偿费用或者安置费用。 3、大产权的房屋质量能够有所保证，毕竟它是由正规的房地产开发商建造的，而小产权房就不一样了，可能就是一些小型的建筑公司建造，工程质量也达不到相关的标准。 4、大产权房子如果想要申请贷款，只要通过银行的各个条件，就能够贷款到大额的资金，小产权房因为拿不出房产证，所以银行一般会拒绝贷款。 5、价格方面。一般来说，大产权房的价格要稍微高一些，它能够在市面上正常交易，而小产权房就价格来说比较便宜，不能够在市场上自由交易。 |
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