| 问题 | 签订商品房售后包租合同应注意事项 |
| 释义 | (一)注意承包人的优先受偿权 在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。 (二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押 实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，将使预购人债权实现的安全保障已大为降低。 一、在建工程转让的程序 通过资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序： 1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同； 2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续； 3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续； 4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序； 5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。 通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续(外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续)即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。 综上，通过资产转让方式转让在建工程，涉及的内容相对更多、程序更为复杂，且政府主管部门审批等不可控的因素更大；相比之下，股权转让程序更为简易、快速。 二、预告登记证办理流程是怎样的 房产预告登记应当到当地县级以上房产管理部门申请办理。 办理预告登记所需要件如下： 1.预购商品房预告登记 （1）登记申请书原件； （2）申请人身份证明； （3）已登记备案的商品房预售合同原件； （4）当事人关于预告登记的约定原件； （5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料； （6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。 2.预购商品房抵押权预告登记 （1）登记申请书原件； （2）申请人身份证明； （3）抵押合同原件； （4）主债权合同原件； （5）预购商品房预告登记证明原件； （6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件； （7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。 3.房屋所有权转移预告登记 房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。 （1）登记申请书原件； （2）申请人身份证明； （3）转让方的房屋所有权证； （4）房屋所有权转让合同原件； （5）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。 4.房屋抵押权预告登记 已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。 （1）登记申请书原件； （2）申请人身份证明； （3）主债权合同原件、抵押合同原件； （4）房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件； （5）当事人关于预告登记的约定原件（抵押合同中有约定的除外）。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 |
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