| 释义 |
违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转，或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设的违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房在建造的时候，就已经违反了相关法律的禁止性规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：第一是，直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，也不能发生流转，作为合同的标的也无法发生法律上的效力，以认定合同无效为基本原则。二是，认定合同效力待定，目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题，符合利益最大化原则，也就是在合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理，和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效；相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。
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