| 问题 | 开发商违约责任的探究 |
| 释义 | 卖方逾期交房应明确约定基本入住条件，如交付合格证书、通水电气等，否则视为违约；逾期一日按房价款比例计算违约金，超过一定期限买方可解除合同，卖方需退还房价款本息、双倍定金，并支付逾期违约金。 法律分析 正文： 卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。 一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定： (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房; (2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。 拓展延伸 开发商逾期交房引发的法律纠纷及解决方案 当开发商逾期交房引发法律纠纷时，解决方案可以从以下几个方面考虑。首先，购房者可以通过与开发商协商解决，要求开发商履行合同义务并按时交房。如果协商无果，购房者可以寻求法律救济，提起诉讼要求开发商承担违约责任。其次，购房者还可以向相关监管部门投诉，要求其介入调解或调查开发商的违约行为。此外，购房者可以与其他受影响的购房者组成维权团体，共同维护自身权益。最后，购房者在购房合同中应留下充分的证据，包括书面通知、支付凭证等，以便在维权过程中证明开发商的违约行为。综上所述，通过协商、法律诉讼、投诉监管部门和组织维权团体等多种方式，购房者可以寻求解决开发商逾期交房引发的法律纠纷的途径。 结语 购房者在面对开发商逾期交房引发法律纠纷时，可以通过协商、法律救济、投诉监管部门和组织维权团体等多种方式寻求解决。保留充分的证据是维权过程中的关键，同时也应明确约定逾期交房的违约金和解除合同的权利。购房者应坚守自身权益，与开发商共同维护合同的履行，以实现公平正义。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
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