| 问题 | 股权转让方式转让项目存在的风险分析 |
| 释义 | 股权转让形式下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权风险。笔者曾办理静安区一宗在建工程转让，其中的法律问题相当复杂，每一个问题都涉及到风险，这些风险包括原业主已将部分楼层抵押给银行，部分楼层预售给外商，部分楼层作为注册资本设立了大酒店，还拖欠施工单位巨额工程款，同时该大楼除大部分楼层属商品房性质外，尚有小部分楼层是非商品房性质，法律关系错综复杂。以股权转让方式转让项目工程，最关键的不是项目本身风险，而是受让公司受让项目后，其对目标公司以前的所有债务均负清偿的义务，即，股权收购后引起的经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。根据笔者的执业实践，在整个转让运作过程中，风险主要有： 1、目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。但这时原来股东的偿债能力已经没有保证了。所以，股权收购方容易陷入债务的泥潭。 2、被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体(出让方和受让方)和股权转让的合法性。股权收购必须考虑我国法律的具体规定。例如我国《公司法》规定，有限责任商业公司的股东必须在五十人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败。另外，收购中外合资的项目公司股权中也必须遵守《中外合资企业法》，如果股权变更涉及企业性质变更，则须外经委审批并改变企业胜质;如果外方股权被另一外方收购，也须经外经委审核投资主体变更事宜。 3、对出让股权性质的确定，如是国有股权出让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内挂牌，才能签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。 4、收购项目公司股权后，收购方须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同不能生效。 5、使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因此，受让方必须审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记。 6、房地产项目规划、建设的合法性，包括方案对周边居民的日照影响、场地是否有利组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素。项目的审批手续是否完备、审批手续是否有违法之处，这都涉及到项目本身的合法性。 7、办理交接手续的风险，从理论上讲，以股权转让方式转让项目操作十分简便，但在项目转让实际运作中，办理交接手续却是十分的复杂，受让人不仅要对所有与项目有关的合同、文件、批准证书等等进行全面的接手而且还要对与项目公司有关的所有债权、债务清况进行了解，从这一点讲，比单纯项目转让还要复杂。交接时，少份合同，多个印章，就可能是几百万的风险。 |
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