| 问题 | 在租赁土地上建房租期满后房屋所有权归属 |
| 释义 | 在租赁土地上建房租期满后房屋所有权归承租方。依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为国有土地租赁与土地使用权的出租。前者属于土地租赁一级土地市场，1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法律规定，目前土地租赁市场只有这两种方式，但是在实务操作中，经常出现经济组织直接承租农村集体土地或者国家划拨用地的情况，为了明晰其中的法律关系及风险，下文也将对这种情况进行扼要讨论。本文将以我公司为承租人，分三个部分三种情况讨论“租赁土地上建房的房屋所有权问题”。第一部分将讨论我公司直接租赁国有土地使用权的情形，第二部分讨论我公司承租他人之土地使用权，第三部分讨论我公司租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权的情形。国有土地租赁即国有土地使用权的租赁。它作为国有土地有偿使用方式之一于1年《土地管理法实施条例》中得到确定，具体指：“国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为”。国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。公司通过租赁国有土地使用权的方式开展业务，可以省去如今买地的重金投入，在期限上也比买地灵活，可以为公司的投资降低不少风险。在这种土地租赁形式下，国家当然拥有土地所有权，土地使用者即承租人直接从国家即出租人手中租赁国有土地使用权，依法取得土地的占有、使用、收益及部分处分权（在城市用地1注意：国有土地租赁市场上的土地不仅仅包括原有的国有土地，还包括由政府征收或征用农村集体用地而将其转为国有的土地。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。2004年《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然为违章建筑。现在国家对于违章建筑并非一味的拆除，企业可以与政府协商，让政府先对违章建筑进行评估，如果通过审批等程序可以继续留用的，则企业可以补齐相关手续，使房屋建造程序合规，最后就能取得房屋所有权。当然，这种情况，企业也会面临一些罚款。如果不要求完全合规，企业就应该做好准备承担违章建房下可能产生的风险，准备好一切应诉可能需要的材料，收集好相关证据，争取不产生更大的损失。租赁划拨国有土地使用权的情形跟租赁农村集体所有土地使用权的情形相似，在此不再赘述。我国现阶段的房地产市场十分复杂，虽然国家这几年已经出台了很多相关的法律规范，但国家成立时间尚短，旧有土地遗留问题纷繁复杂，各种各样的问题都无法在短时间内予以快速解决。我公司面对这样的市场，尽量做到各类手续合规自然是长远之计，这样不仅有利于我公司的规范化发展，也可以减小由于不合规引起的商业或诉讼风险。当然，从另一个角度来说，正是因为市场不完善，法律规范不齐全，管理不合理，从商业的角度看，我公司在商业进展中便有了一些回旋余地可以灵活施展。这种情况下，我公司法务就需要配合公司业务部门做好风险预防与防范工作。 |
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