| 问题 | 商品房买卖中售楼广告的效力 |
| 释义 | 案情简介 原告：张女士 被告：北京市某房地产开发公司 案件介绍： 原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。 案件评析 原告在此案中有无撤消权。 合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征： 1、所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。 2、合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。 3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。 4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。 5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。 本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。 欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；……6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；……10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。……本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。 一、股权确认方式 （一）根据诉讼意图进行的分类 1、善意之诉。这种情况是指原告按照取得股权的意思表示主张股权，而被告则列出种种理由反对。例如公司为榨取原告的资金，表面上作出吸收原告为股东的意思表示，而实际上故意不为原告完善股东手续，不承认原告的股东身份。再如公司债权人起诉出资不足的股东，而股东以种种理由否认自己的股东身份。 2、恶意之诉。是指原告通过诉讼要求法院确认自己或其他人的股东身份，以获取非法利益或者逃避债务。如：挂名股东在发现公司利润丰厚时，而主张股东身份。 （二）根据法律关系进行分类 1、内部关系的股权确认之诉，内部关系包括：挂名股东与实际股东之间；隐名股东与其他股东之间；在内部关系中确认股权，应当坚持民法上的真实意思主义，探究当事人之间的真实意思，并依据该意思对股权进行判断。 2、外部关系的股权确认之诉。外部关系包括：第一，因公司的债务引起的公司债权人与股东之间的关系。第二，因增资扩股引起的新股东与公司之间的关系。相对于公司与旧股东或者与发起人之间的内部关系，新股东是第三人。在外部法律关系中确认股权，应当坚持商法的表示主义，根据工商登记等对外材料确认股权。 （三）根据原告的类型进行分类 1、股东提出的确认之诉股东提出确权之诉时，适格的被告应当是公司。理由：第一，股权使股东和公司之间法律关系的一个内容，股权指向的义务主体使公司。原告之所以提出诉讼要求确权，就是因为在主张股权使得不到公司的认可。第二，公司不认可原告股权的意思比较复杂。由于公司使法律拟制的人，公司的所有意思都是通过特定主体来完成的，这些特定主体可以使公司的法定代表人，可以使股东会决议，可以使控股股东，可以使董事经理等公司高管。 2、公司提出的确认之诉。公司对股东提出确权之诉通常都是在其他诉讼中附带的提出，作为其他诉讼的前提。对于公司单独对股东提出的股权确认之诉，必须保持警惕，防止当事人恶意利用诉讼达到其他非法目的。因为公司不承认被告的股东资格，公司只需要作出不承认的意思就足以达到目的，根本不需要提出诉讼。如果是承认被告的股东身份，更无需通过诉讼再确认一遍。 3、公司债权人对股东提出的确权之诉。当公司对债权人不能清偿债务时，如果公司的股东没有出资或者出资不足时，则债权人有权对股东提起诉讼，要求股东在出资范围内公司承担清偿连带责任。当股东滥用有限责任或者法人资格时，公司债权人有权对股东直索。 |
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