| 问题 | 房屋析产的原则有哪些 |
| 释义 | （一）分割房屋是最大限度的保护房屋的整体性 （二）尽最大可能不损害房屋现有的价值 （三）采取一人独有，给付他人金钱或其他方式的补偿 （四）采取大家共有的方式 （五）大家竞买的方式 （六）出卖该房，大家分得价款的方式 一、对拆迁补偿方案有意见可以提吗？不采纳怎么办？ 依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，征收部门制订征收补偿之后后，市、县级人民政府对征收补偿方案进行论证，征收公众意见。 如果认为自家房屋拆迁补偿评估过低，可以通过多种方式解决： 1、可以双方协商，求助政府部门进行调解； 2、可以向上一级政府申请行政复议； 3、或者向法院提起行政诉讼。 不管是采用哪种方式，建议大家一定要采取合理、合法的方式来解决争议。 二、棚户区改造需要经过哪些法定程序 （一）城市总体规划的制订 根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，涉及城市总体布局和发展规划的重大事项，需由国家权力机关即人大及人大常委会审批通过，方可具体实施。 （二）土地使用权的转移 棚户区的土地使用权主体多样、权属性质复杂，既有通过划拨方式取得土地使用权的情形，又有通过出让、转让方式取得土地使用权的情形。根据国家土地管理法规，除划拨取得土地使用权外，其他国有土地使用权的取得应采取招标、拍卖、挂牌的方式；集体土地使用权必须在国家实施征收、征用后，方能转为可以改造实施的用地。 （三）拆迁补偿合同的签订 拆迁补偿合同涉及到主体的确定、拆迁时间、补偿标准、价款支付、回迁条款、异议处理和争议解决等。所以，拆迁补偿合同的谈判与签订是棚户区改造中一个既无法回避又必须认真对待的问题。 （四）行政机关行政许可的行使 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，城市房屋拆迁中的拆迁人应在取得房屋拆迁许可证后方能实施拆迁。对拆迁双方当事人达不成补偿协议的，可以通过行政复议和行政诉讼解决纠纷。 （五）建设施工合同的签订与监督管理 在拆迁基础工作完成后，实施改造重建任务的开发商或建设单位，需要选择具有资质和实力的施工单位，以保证质量、进度及成本的控制，这自然会涉及到总包合同、分包合同的签订、物质材料的采购、勘验设计合同的签订及工程咨询服务合同的确定等。所有这些与工程相关的事项，均对改造工作能否达到要求、能否如期完成，对拆迁户居住环境的好坏和法律权益能否得到保护起着决定性的作用。 （六）招投标程序的进行 根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关规定，棚户区改造项目的土地取得、设计和施工均需采取法定的招投标程序进行，即委托人采取招标公告的方式，遴选项目设计单位、施工单位和管理单位等进行工程建设，由此来保障整个改造工程在最大限度的公开、公平、公正原则下来运行，从而保障效率的最大化。委托人包括：政府主管部门、开发商、建设单位及其他管理部门等。招投标程序除了招投标合同的签订外，其外延还涉及到招标文件的组织与设计、投标文件的准备、保证单位及银行保函的确定、共同账户的开立等一系列涉法问题。 三、签买房合同协议的注意事项 1、注意交易房屋的权属情况。共有房屋（如夫妻共同共有）转让必须征得共有人的书面同意。 2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。 3、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。 4、注意对交房情况进行严格审查。包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。 5、注意确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。 |
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