| 问题 | 承租人无法主张优先购买权的情况有哪些？ |
| 释义 | 《房屋租赁合同司法解释》第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 承租人优先购买权什么情况下失灵？ 承租人优先购买权以下情况下失灵： (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 什么是房屋出租人的优先购买权 承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。房屋承租人优先购买的适用条件是： 1、须是房屋租赁合同； 2、须是租赁期间内出租人出售房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议以租赁折抵债务，或者抵押权人拍卖租赁的房屋； 3、须以同等条件购买； 4、须于除斥期间内行使优先购买权。 那么优先购买权的行使有哪些规则呢？ 1、在有限责任公司股权转让中，经股东同意转让的股权，在同等条件下，转让股权的股东以外的其他股东可以主张优先购买权，此处的“同等条件下”指的是应当考虑股权转让的数量、价格、支付方式以及期限等因素。 2、通知确定的期间短于二十或者未明确行使期间的，行使期间为二十日。 3、如果其他股东中有两个或者两个以上的股东都愿意受让该转让的股权，应当通过协商确定各自受让的比例，若协商不成的，则按照转让时各自的出资比例行优先购买权。 房屋承租人是否享有优先承租权 房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。即承租人的优先购买权必须在同等条件下行使。“同等条件”的内容，首先是指同一价值;其次，价款的支付方式与期限也应等同，分期付款方式也相同。 房产买卖过程中侵犯优先购买权法律问题的处理 在房产买卖过程中，特别是二手房买卖过程中，容易出现侵犯承租人优先构成权的纠纷。什么是承租人优先购买权？如果这一权利遭到侵犯如何解决？首先来看一下承租人优先购买权：比如说，甲有一套房子，事先出租给了乙。之后甲想把该房子卖了，但甲没有通知承租人乙，而是和丙订立了房屋买卖合同，此时，甲就侵犯了乙的优先购买权。因此，承租人的优先购买权，就是承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。 其次，如果承租人的优先购买权被侵犯了，应怎样维权呢？有什么补偿措施？这一问题在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》得到了解决，本法第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。根据司法实践，赔偿责任的具体范围有：寻租费用损失，主要指承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失；搬迁费用，主要指因雇请搬家人员所花费的费用；涉案房屋相关费用，主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用等。 该内容由 王淑贤律师 和 律说律答 共创回答 |
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