| 问题 | 房产税计税依据中土地使用权的规定 |
| 释义 | 房产原值计税应包含地价，宗地容积率低于0.5的按建筑面积的2倍计算土地面积。企业取得土地使用权应确认为无形资产，除非用于自行开发建造厂房等。外购房屋建筑物实际支付价款中包括土地和建筑物的价值，按合理方法进行分配。若无法合理分配，则全部作为固定资产处理。企业改变土地使用权用途时，应转为投资性房地产。 法律分析 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外： 1、房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。 2、企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值比例)在土地和地上建筑物之间进行分配果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。 企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。 拓展延伸 房产税的征收方式与税率调整措施 房产税的征收方式与税率调整措施是指根据国家相关法律法规，对房产税的征收方式和税率进行调整和规定的一系列措施。房产税的征收方式包括按照房屋的评估价值、面积、用途等因素确定税款的计算方法，可以采取一次性征收、按季度或年度征收等方式。而税率调整措施则是指对不同类型的房产，根据市场需求、经济发展等因素，对税率进行调整和变动，以实现税收的公平合理性和经济效益的最大化。这些措施旨在确保房产税的征收与社会经济发展的需求相适应，促进房地产市场的健康稳定发展。 结语 根据房产原值计税的原则，房产原值应包含地价，并根据宗地容积率确定计入房产原值的地价。企业取得土地使用权时，应确认为无形资产，并在自行开发建造厂房等地上建筑物时，将土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。然而，对于房地产开发企业用于建造对外出售的房屋建筑物以及企业外购的房屋建筑物，应按合理的方法进行分配或全部作为固定资产处理。此外，当企业改变土地使用权的用途时，应将其转为投资性房地产。房产税的征收方式和税率调整措施旨在确保税收的公平合理性和经济效益的最大化，促进房地产市场的健康稳定发展。 法律依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》 第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 第五条下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 四、个人所有非营业用的房产； 五、经财政部批准免税的其他房产。 |
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