| 释义 |
（一）房屋租赁合同未经登记、批准，是否影响合同的效力目前，许多地方对房屋租赁合同，都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记，而未批准、登记的合同是否有效，在一些地方还是存在争议的。认为，《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定，以及地方规定要求的批准、登记，对租赁合同的效力都不产生影响。
（二）出租人是否可以断电、断煤（气）、断水等手段作为先履行杭辫的手段在房屋租赁合同中，承租方不支付租金，出租方便断电、断煤（气）、断水的，是否构成先履行抗辩？认为，在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金的。因此，是否构成先履行抗辩，须结合具体案件具体判断。而且，出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下，也可能包含不同的意思，如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的，就应当认为是要求解除合同；如以使承租方支付租金为目的的，则构成对欠租部分的相应抗辩。至于出租方采取前述行为后，承租方应否支付相应期间租金的问题，认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的，如以居住为目的的租赁合同，承租人在没有电的情况下，如果只是使用起来不方便，但仍然能够实现居住目的的，则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金，而不能完全不支付；如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的，如以经营餐饮为目的租赁房屋的，出租方采取前述行为，必将使承租方不能实现合同目的，此时，承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下，承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的，则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。
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