| 问题 | 国有土地使用权的转让与出让有何不同？ |
| 释义 | 国有土地使用权出让和转让的区别及定义：国有土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付出让金；国有土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将其转让给他人。国有建设用地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换和赠与等方式将土地使用权转移给他人，其中出让方式在房地产开发中常用。 法律分析 一、国有土地使用权转让和出让的区别是什么？ （一）国有土地使用权出让与转让主体不同： 1、出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施。 2、转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同：根据物权理论，出让，他物权设定。转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同：出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证。转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同：出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断。转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。 二、国有土地使用权出让和国有土地使用权转让的定义分别是什么： 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。 国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。 有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。 三、国有建设用地使用权转让的概念 我国的土地制度实行双轨制，即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地，开发用地获得的途径主要有两个：第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得；第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。 国有建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为，包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况，其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点，在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。 结语 国有土地使用权转让和出让有着明显的区别。出让是国有土地所有者（即国家）根据法律授权，由县以上人民政府具体实施，将土地使用权出售给土地使用者。而转让是指取得国有土地使用权的土地使用者将其土地使用权转移给他人。两者的行为性质、转移条件与程序以及交易市场都存在差异。国有土地使用权出让是国家垄断的一级市场，而转让则是自由转让的二级市场。在房地产开发中，国有土地使用权转让成为开发商获取开发用地的普遍方式。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 |
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