| 问题 | 企业国有出让土地过户费用 |
| 释义 | 一级市场土地出让主要是契税，税率为4％，即土地出让金总额的4％；2、国有土地出让和转让不同，转让需要交纳的费用有营业税5％，城建税2．5＊当地税率，印花税万分之五，土地增值税：土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行：土地增值税＝出售房地产的总收入—扣除项目金额应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％．因此，若土地增值额超过扣除项目金额50％以上，即同时适用二档或三档以上的税率的，则需分档计算。 一、企业国有土地准予转让的条件及其方式： 划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金（国土部门审核认定）。 可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。在城市规划区，划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时，必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 二、企业国有土地批准主体及其认定： 在执法实践中，行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确，即县级以上土地管理部门。国家土地管理局［1995］国土函字第71号明确指出：？县不包括市辖区？。《城市房地产管理法》规定，划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时，报有批准权的人民政府批准。 有批准权的人民政府是哪一级人民政府，是否包括市辖区人民政府，普遍认定划拔土地使用权上形成的房屋产权的转让审批机关就是国土资源部门。（《城市房地产管理法》第六十六条规定，转让划拔土地使用权上形成的房屋产权时，未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的，由县级以上人民政府土地管理部门作出行政处罚。在国务院尚未出台新的规定之前，应执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，由县级以上土地管理部门履行审批手续，收缴土地使用权出让金，不包括市辖区，且有支持这一观点成立的规范性法律文件，即国家土地管理局国土批［1996］89号《关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》第二条，目前，国务院尚未对人民政府审批划拔土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发［1989］49号），关于政府对有偿出让国有土地使用权批准权限，应与行政划拔国有土地使用权的批准权限相同的规定执行，不再按国务院55号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行。 其二，国家土地管理局国土批［1995］13号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》、建设部建房字［1994］493号《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》，依据国务院批准的建设部、国家土地管理局？三定？方案，明确规定了划拔土地使用权上形成的房屋产权转让的行政主管机关是县级以上各级土地管理部门，房屋产权作为动产转让的由县级以上城建部门管辖。特别是国土批［1995］13号文件第二条二款：？房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理？）。 |
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