| 问题 | 有效的房屋买卖合同应该怎么写？ |
| 释义 | 本文介绍了买卖合同撰写的内容以及小产权房屋买卖合同效力的认定。根据我国法律规定,农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但在同一集体组织成员之间流转、买卖并不违反法律或社会公共利益,因此认定该小产权房买卖合同有效。民法典规定合法小产权房屋买卖合同的法律效力与买卖合同的一般认定相同,需要满足合同成立和合同合法两个要件。 法律分析 买卖合同的撰写应包括以下内容:首先,应列出买卖双方的基本信息,如姓名、身份证号、住址等;其次,应描述买卖的商品的基本信息,如商品数量、质量、价格或报酬方式以及交付方式等;最后,应明确违约责任和争议解决方式,并由当事人签名确认。 一、小产权房屋买卖合同效力如何认定 （一）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 （二）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 （三）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。 二、民法典规定合法小产权房屋买卖合同的法律效力 法律效力是一样的。有效的买卖合同需要具备两个要件： （一）合同成立； （二）合同合法。 为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将“合同合法”分解为以下三方面： 1、合同订立主体合法； 2、合同标的合法； 3、合同内容合法。 结语 买卖合同撰写应包括的基本内容包括但不限于上述所列举的,除此之外,还应详细描述双方的权利和义务,并约定合同履行的方式、时间和违约责任和争议解决方式等。另外,根据我国法律规定,农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但在同一集体组织成员之间流转、买卖并未被禁止,只要符合相应的法律规定和程序,该小产权房买卖合同一般是有效的。民法典规定合法小产权房屋买卖合同的法律效力与普通房屋买卖合同相同,需要满足合同成立和合同合法两个要件。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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