| 问题 | 轮候查封是否影响过户 |
| 释义 | 有轮候查封的房产不能强制过户。房屋被人民法院查封，在保全期限内不能办理过户登记。人民法院对房屋产权作出判决的，当事人可以持法院判决书，强制办理过户登记。 就已经被第三人查封了的房产的过户问题，实践中，不仅有一些垫资过桥的融资担保公司的业务员认为必须解除房屋上的所有查封才能过户，甚至有极少数半吊子的律师、法官也认为只要房屋上还有一个查封，就不能判过户，必须解除所有查封后才能过户。是这样的吗？显然不是。购房人需要解除的，只有自己申请的查封前面的查封，自己申请的查封后面的查封根本无须理会，根本不能阻止、妨碍过户。 轮候查封、轮候冻结在实践中大量发生、非常普遍，一套房屋、一幢大楼上有多达七八个、十几个查封，一家公司股权有十几个冻结，都不鲜见。除了第一个查封是正式查封、第一个冻结是正式冻结外，后面的都是轮候查封、轮候冻结。民事诉讼法第一百零三条第二款明确规定：财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。轮候查封、冻结是不是重复查封、冻结？实践中大量普遍发生的轮候查封冻结是不是与民诉法第一百零三条第二款的规定相冲突？否，轮候查封、冻结不是重复查封、冻结，对标的物进行轮候查封、轮候冻结与民诉法明确规定的财产已经被查封冻结的不得重复查封冻结不矛盾、不冲突。轮候查封不是正式查封，一处不动产上只能有一个正式查封，即首封，首封之后的查封全部是轮候查封。轮候查封是尚未生效的查封，都是在排队等待生效的查封，轮候查封对标的物权利的限制约束力尚未产生，对标的物的权利转移、权利处分尚无限制力。待正式查封被解除或者期满未续封而失效解除后，排在第一位的轮候查封自动转为正式查封，成为新的首封，其后面的轮候查封继续轮候。因此，在一定时间内一项不动产上只有一个正式查封，只有正式查封才对该不动产的权利转移和权利处分具有限制力，轮候查封对被保全物的限制力尚未产生，是在排队等候转成正式查封、产生对标的物的正式保全效力即限制约束力。 因此，如果购房人办理完过户手续前该房屋被查封了，购房人只需要解决在自己申请的查封前面的查封，无须理会自己申请的查封后面的查封，后面的轮候查封根本不影响、妨碍办理过户手续。是购房人，的目的是整套房屋产权转移给，而不是拍卖掉房屋后与房东的其他债权人分割变现款，而任何标的物都首先由首封案件处置，因为轮候查封不是正式查封，尚未产生保全效力，对标的物尚无限制力，购房人是首封，轮候查封不妨碍办理过户手续，办理过户的同时自然所有轮候查封自动消灭，无须一个一个解除（查封已经失去了存在的依据）。 如果购房人抢先起诉房东对房屋做上了首封，则任何轮候查封都不妨碍过户，无论房东有多少笔外债，有多少个债权人随时会起诉房东并申请保全其名下的一切财产尤其是已经出售给的这套房屋，无论有多少其他第三人（譬如房屋的隐性共有人或者一房多卖情形下的其他买受人）会随时起诉房东并保全房屋，都不必在意。因此，一旦发现问题，尤其是如果有任何第三人可能申请保全已购买的房屋，抢先起诉房东并力争对房屋做上首封极端重要。 法律依据 《不动产登记暂行条例》 第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 |
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