| 问题 | 新政下的二手房买卖有哪些门道 |
| 释义 | 专家认为： 从本次新政纲领性的条文来看政策只是针对个人的普通住房出售过程中可以享受减免的优惠，也就是说主体需符合“个人”及“普通住房”才能享受新政的优惠，但如果个人出售非普通住房是否享受这一优惠政策，目前为止有关部门尚未出具具体的说法。在这里需要和大家说明的是，普通住宅与非普通住宅的界定宽泛一点来讲就是以单套面积是否达到140平米来算，单套面积低于140平米就算普通住宅，反之就是非普通住宅。那就目前阶段如果需购买非普通住房的买受方来说可以静待相关的政策。而对于已签订存量房买卖契约的，但尚未进入过户流程的房屋，建议还是按兵不动为上策，因为实施的细则尚未颁布。 另外，再从本次二手房新政两年期的界定标准来看： 1、若2年以上的个人普通住房出售予以免征营业税， 2、若2年以内的个人普通住房出售的话按差价×5.55%予以征收营业税。 那上述第1点免征营业税的政策会增加市场上一些已满2年但不满5年的个人普通住房的竞争力，也就是说对于这一批存量房源的成交量可能会放大，同时对于那些已满5年在以前来讲具有很强竞争力的房源可能就弱化了。对于第2点，大家可能普遍认为避免买那些不满2年的存量房，因为税费可能会很高，但专家认为并非这样，那些不满2年的存量房就目前来说更具有竞争力，值得注意的是不满2年的那些房屋都是在2007年房价高位的时候购买的，同时这次的政策未曾对个人所得税予以减免，那个人所得税的征收方式若按现有政策为满5年，且为个人唯一生活用房方能享受减免的政策，那么对于未满5年的房屋征税方式则为差价(净得)×20%或核定征收成交价×1%。这样一分析就会发现对于不满2年的那些房屋如果出售的话交易成本(税费)是非常的低甚至比购买增量房要低得多。 |
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