| 问题 | 土地增值税预缴计算方法简介 |
| 释义 | 土地增值税预缴计算方法及税率是房地产开发企业需要了解的重要内容。根据预收款和土地增值税预征率，可以计算出预交土地增值税。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所获得的增值额，根据税率表进行累进计算。预缴土地增值税的比例根据销售收入的一定比例确定，以确保税款平稳、均匀地进入国库。税局要求的所得税和土地增值税的税率也有明确规定。 法律分析 一、土地增值税预缴计算方法 （一）一般计税方法下：预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率。 （二）简易计税方法下：预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 二、土地增值税的计税依据是什么 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 根据《土地增值税暂行条例》第三条的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 三、预缴土地增值税的比例 按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。 土地增值税中重要的一点是土地增值税税率，它是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。 税局要求的是，所得税、土地增值税都是核定征收所得税15％＊25％＝3.75％，土地增值税，标准住宅1.5％非标准住宅3.5％。 结语 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，土地增值税的预缴计算方法可以根据一般计税方法或简易计税方法进行。为了方便纳税人，简化预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目时，可以按照相应的计算方法计算土地增值税预征计征依据。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，根据土地增值税暂行条例，按照相应的税率进行计算征收。预缴土地增值税的比例根据具体情况而定，通常按销售收入的一定比例征收。 法律依据 中华人民共和国耕地占用税法： 第八条 依照本法第七条第一款、第二款规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。 中华人民共和国耕地占用税法： 第七条 军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税。 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元的税额征收耕地占用税。 农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。 农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。 根据国民经济和社会发展的需要，国务院可以规定免征或者减征耕地占用税的其他情形，报全国人民代表大会常务委员会备案。 中华人民共和国契税法： 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 |
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