| 问题 | 土地使用权出让金概念应明确界定 |
| 释义 | 关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。从广义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言，土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。土地价格=(地租÷银行利息率)+土地投资成本+土地投资应得利润从狭义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。土地使用权出让金的广义与狭义之分实际上是“租金”与“地租”的区别。在我国的土地使用权出让的实践中，这两种意义上的土地出让金都在使用，由于其外延不同，往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式，与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证，这也说明土地出让金是土地价格的全部，而不是其中的一部分。另外从土地出让金的使用方向上看，它主要用于城市的建设和土地开发，是城市土地“再生产”资金的来源。如北京市在实施办法中就指出：出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时，指出：土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，通过法定的出让方式，供土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。 |
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