| 问题 | 商品房预售款的法定用途及其监管 |
| 释义 | 商品房预售的款项应当有其法定的用途和保证用途的监管制度。 依据法律的规定，商品房预售款必须用于预售商品房的建设。这一义务并非基于合同的约定而产生，而是来自法律的强制规定。为了确保预售人能履行合同，维护预购人的合法权益，法律、法规要求预售人必须将预售商品房所得的款项用于预售商品房建设，专款专用，不得用于其他用途，否则应承担行政法上的责任。 同时，为了保障开发商所收取的预售款能真正用于相关工程的建设，该预售款应当委托银行监管，专项用于所预售的商品房的建设，监管银行对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。 一、商品房符合什么条件可以预售？ 商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证； (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 二、期房抵押贷款怎么办理 期房抵押，是指房地产开发商将在建的房地产或商品房预购人将预购的商品房设定抵押权，包括在建工程抵押和预购的房屋抵押：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。 预售房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而其将所购的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。对于预售商品房抵押，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，并且须提交生效的预购房合同。在建工程抵押的，抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等。期房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 |
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