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问题 拆迁评估常见的违法问题有哪些
释义
    (一)宅基地区位补偿价严重偏低
    《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定:宅基地区位补偿价按下列公式计算:宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定,参考周边普通商品住宅均价,宅基地区位补偿价严重偏低,严重损害被拆迁人合法权益。
    (二)评估方法错误
    《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定:市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
    第十四条规定:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
    评估机构不采用市场价法评估,导致评估价严重偏低。
    (三)评估机构的选择违法
    依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定,拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。而实践中拆迁人却单方选取评估机构,未征求被拆迁人的任何意见,更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式,严重违反了上述法律规定。
    (四)未经实地勘察程序
    根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中,拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。
    (五)评估机构没有给付完整的估计报告
    根据《房地产估价规范》第八节规定:估价报告应做到下列几点:
    1、全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,
    2、正文内容和附件资料应齐全,配套;第八节第二条规定:估价报告应包括下列部分:
    (1)封面;
    (2)目录;
    (3)致委托方函;
    (4)估价师声明;
    (5)估价的假设和限制条件;
    (6)估价结果报告;
    (7)估价技术报告;
    (8)附件。
    但是,实践中,评估机构只提供估价结果报告,没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。
    (六)不依法出具分户评估报告
    法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告,但实践中,一些拆迁人只出具整体评估报告,却不出具分户评估报告,这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告,内容也极不完整,通常只有表格一张,极其简单。
    (七)拆迁评估报告未依法送达
    法律规定评估报告应依法送达,一般是直接送达,被拆迁人拒收的话应留置送达,并有证明人员在场,且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。
    一、拆迁评估注意事项有哪些
    1、补偿标准低。土地管偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。而有的省、自治区、直辖市人民政府违反立法法的规定,没有严格按照授权目的行使该项权力,将该授权给下级行政机关,下级行政机关为了减少土地储存成本,维护地方政府利益,通常将补偿标准规定较低。
    2、随意性大。在农民房屋拆迁补偿纠纷案件中,有的拆迁人暗箱操作,与被拆迁农户签订拆迁安置补偿协议严重缺少公开、公平性,对同样被拆迁农户的房屋,在同等的条件下,得到的安置补偿结果不一样;另外,有的农村集体经济组织依法收回土地使用权的补偿标准,交由村民会议按照民主议定程序决定,补偿标准随意性大。
    3、拆迁协议凸显家事代理性。在农村,集体土地上的房屋一般仅办理了集体土地使用权证,而未办理房屋所有权证。
    4、处理难度大,主要有以下几个方面:
    (1)案情复杂。
    (2)群体性纠纷多,社会影响大。
    (3)息诉工作难做。
    拆迁评估注意事项有哪些
    二、房屋拆迁评估流程
    关于房屋征收的评估流程,选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被征收人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。
    同时,通过新的渠道,新的评估办法,市场化的操作,将每一个环节都公开、透明,并充分利用市场化的处理模式,实现多元化的补偿,让拆迁双方实现共赢。这是民生所需,亦是发展所期。
    
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更新时间:2024/12/24 9:38:24