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问题 权利有瑕疵的房屋买卖纠纷
释义
    无证或权利受限二手商品房“交易”的有效救济途径
    现实生活中,即便是全国性的知名房产中介公司,对于上文所列四种情况下的二手房交易中,仍普遍直接采用《房屋买卖合同》方式签约,其无效的后果的明确和严重的。那么是否上文所列四种情况下的二手房,在任何条件下所签订带有转让目的的协议都是无效的?答案是否定的,即通过某种特定的形式,双方签订的合同不是无效合同。
    在工作实践中,笔者采用三种方式处理这个问题:
    第一种处理方式:签订附生效条件买卖合同
    即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕,并解除抵押后具备上市交易条件时,双方的买卖合同才生效。
    根据《合同法》第四十五条的规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效,不是无效合同,待条件成就时合同生效,生效后即具备了过户条件,不违反法律法规的强制性规定,因此双方可顺利交易。
    第二种处理方式:先签署房屋买卖的预约合同,即意向协议书
    说明待房屋办理完毕产权证,具备过户条件后,双方再根据该预约合同的约定,签署《房屋买卖合同》。
    为避免日后签订正式合同时,双方对合同内容协商不一致,最好将正式买卖合同的主要条款全都写入预约合同中。由于双方日后还得正式签订一份合同,故本方式比第一种方式增加了一道程序,也同时增加了交易不成的一个风险。
    第三种处理方式:将原房屋买卖合同中买方的权利义务转让给新买方,即变更原合同的买方主体。
    卖方将其与开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务一并转让给买方,卖方将转让情况通知开发商,并办理转让的批准、登记手续,具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续,变更原合同的买方主体为新买方。
    法律依据是我国《合同法》第七十九条等条款款关于债权转让的相关规定(见附一)。这样就使双方的转让行为完全合法有效。但存在一个事实上的难题,即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续,这就涉及到第三方的开发商是否同意配合办理变更登记手续即,以及第四方的房地产管理部门是否批准该变更?实践中,这两方很难配合或批准,要完成变更的难度较大。还有一个问题,对于贷款的卖方来说,未还清贷款之前银行要同意转让才可以,因此这种转让还可能涉及到第五方,这样转让的难度加大,事实上这种转让的操作方式完全合法,但能变更成的非常少。
    
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更新时间:2025/3/29 19:49:17