| 问题 | 未过户的房屋是否可买卖？ |
| 释义 | 在房屋过户之前买卖是可行的，但无法办理过户登记。这种情况下，购房人无法拥有该房屋的所有权。根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经过依法登记，才能发生效力。在离婚后，若房子不过户，则可能会存在另一方在房屋上设置抵押、产权变更等行为，第三人可能基于善意取得而得到了该房屋的产权，也可能将该房屋进行抵押，影响以后办理过户登记。因此，购买未过户的房屋需要注意相关风险。 法律分析 房屋在过户之前可以进行买卖,但是无法办理过户登记手续。这种情况下,购房人无法拥有该房屋的所有权,即无法拥有该房屋的产权。因此,购买未过户的房屋存在一定的风险。不过,不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经过依法登记,才能发生效力。 一、离婚后房子不过户风险 协议离婚后若房子不过户风险： 如未及时登记，可能会存在另一方在房屋上设置抵押、产权变更等行为，第三人可能基于善意取得而得到了该房屋的产权；也可能将该房屋进行抵押，影响以后办理过户登记。还可能因为各种原因导致房屋被法院查封，会增加受偿的难度和风险。 根据《民法典》的相关内容规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 法院判决属于例外情况，因人民法院法律文书，导致物权变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。 根据《民法典》的相关内容规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 二、签订转让协议无过户手续 （一）有效。房屋转让合同是当事人依法签订的具有法律效力，但房屋的所有权是以登记为准的，所以房屋没有过户的，物权未设立，不得对抗善意第三人。 （二）《中华人民共和国民法典》 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 结语 购买未过户的房屋存在一定的风险,因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经过依法登记,才能发生效力。不过,在某些情况下,例如离婚后房子不过户,购房人可以避免风险。例如,离婚协议中可以约定房屋不过户,以避免另一方在房屋上设置抵押、产权变更等行为。此外,在某些情况下,例如法院判决,也可能导致物权变更、转让或者消灭。如果出现问题,权利人、利害关系人可以申请更正登记或者向法院提起诉讼。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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