| 问题 | 过户时签订房屋协议是否必要？ |
| 释义 | 不能过户的房子签协议无效，购房者要谨慎。房屋买卖合同无效情形包括分开转让、侵犯优先购买权、欺诈串通转让和预售违法。房屋买卖需交纳城建税、契税、印花税和增值税。 法律分析 一、不能过户的房子签协议有用吗 不能过户的房子签协议一般是没有用的，如未取得重建房屋的建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证和房屋所有权证的房屋，如果签订的房屋买卖协议书，属于违反国家强制性规定，该合同是无效的合同。因此作为购房者一定要谨慎签订购房合同。 二、房屋买卖合同无效情形 房屋买卖合同无效有如下几种常见情形： 1.房屋与土地分开转让。现实生活中房产和地产分开转让的情形，这是法律不允许的。 2.侵犯优先购买权。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否要行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为可能被认定为无效。 3.因欺诈、恶意串通转让房屋的，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，是会被支持的。 4.商品房预售违法，如果开发商没有取得预售许可证明就开始卖房了，合同可能被认定无效。 三、房屋买卖要交税吗 房屋买卖要交税，简单来说，需要交纳如下税费： 1.城市维护建设税 （1）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七； （2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五； （3）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。 2.契税，税率为百分之三至百分之五。 3.印花税的税率是0.05%。 4.增值税的税率为5.6%。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税 结语 房屋买卖合同的有效性与房屋过户相关。对于不能过户的房子签订的协议一般是没有用的，因为这些房屋违反了国家的强制性规定，合同将被认定为无效。购房者在签订购房合同时务必要谨慎。此外，房屋买卖合同可能存在多种无效情形，如房产与地产分开转让、侵犯优先购买权、欺诈串通等。最后，房屋买卖过程中需要缴纳一定的税费，包括城市维护建设税、契税、印花税和增值税等。具体税率根据地区和房屋类型不同而有所差异。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 |
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