| 问题 | 农村合资建房合同纠纷的效力是什么？ |
| 释义 | 一方出地，另一方或多方出资合作开发房地产，并且合作各方约定对建成的房地产进行产权分成的;或一方出地，另一方或多方出资合作、合资开发经营房地产后进行利润分成的行为系房地产转让型的合作建房。在房地产实务中，多以合资、合作开发经营房地产或联建的名义出现。 合作建房即属于该种类型。该种类型的合作建房，按要求一般需(或须)具备下列条件： 1.合建一方需具有房地产开发经营权即取得房地产开发、销售资质。 2. 以土地使用权作为投资的一方，其提供的土地须是国有土地，若该土地性质为划拨用地，需办理出让手续，缴纳土地出让金或相应的土地收益。因此，一方若以农民集体所有的土地作为投资或合作条件参与该类型的合作建房，须办理土地征用手续即将农民集体所有的土地依法征用转为国有土地并缴纳土地出让金取得国有土地使用权证后方可进行。 3.合作建房各方需签署合作建房合同并办理审批手续。 4.需依法办理土地使用权变更登记手续。 一、非法转让、倒卖土地主要有哪些情形？ 根据《查处土地违法行为立案标准》划分，非法转让土地主要有以下几种情形： ①未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的； ②不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的； ③将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的； ④不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的； ⑤以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物)，或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动，或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的。 二、合作建房合同是不是有效 合作建房合同是否有效，要看是否符合有效的条件，相关法律规定合作建房合同具备以下的条件，该合同才会有效： 1、合作建房合同的相关双方当事人具有相应的民事行为能力； 2、合作建房合同需要表达了双方的真实意思表示； 3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 合作建房合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的姓名或者名称和住所，建房地址和房屋面积，施工任务分配，费用承担等条款。 合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式，另一种原始的合作建房可概括为共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。 |
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