| 问题 | 规范和完善房地产投资信托基金法律制度 |
| 释义 | 国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中指出，要开展房地产投资信托基金试点，来拓宽房地产企业融资渠道。一时间，房地产投资信托基金再度成为人们关注和研究的焦点。而推动房地产投资信托基金快速健康发展，有必要对现行法律制度进行适当的调整和完善，有效预防和控制投资风险。 目前，我国已存在一定的房地产信托计划，但要发展房地产投资信托基金，在一些法律制度上还存有一定的障碍。不仅包括信托法律规范上的障碍与证券法律上的障碍，而且还存在房地产法以及税法上的障碍。 现在国际上房地产投资信托基金的发展模式主要分为两大类：一是以美国为代表的市场需求加税收推动型；二是以新加坡、中国香港地区为代表的政府推动型。境外房地产投资信托基金的发展，对我国内地完善房地产投资信托基金的法律制度有一定借鉴和参考意义。一方面，要立足于本国的发展环境；另一方面，要尽快出台国家立法。即根据房地产投资信托的特点制定相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，推动房地产投资信托业健康、理性地发展。 因此，笔者建议从五个方面加快法律制度的建立和修改，以规范房地产投资信托基金的运行，促进我国房地产投资信托基金的发展。 首先，在信托规范方面，一是取消信托业融资的限制。针对房地产开发资金需求量大的特点，为满足充分利用中小投资者的民间资本，拓宽房地产融资渠道的需求，必须降低投资者准入的门槛。如可以取消对集合信托业务合同总份数不得超过200份，每份信托合同金额不得低于5万元人民币的限制，使更多的中小投资者能够通过房地产投资信托基金，间接地参与到房地产开发项目中，扩大房地产投资信托基金融资的规模；二是取消信托凭证流通的限制。流通性是房地产投资信托基金的特点所在，虽然现行法律没有明文禁止信托凭证的自由转让，但是却禁止其进行公共宣传，这样就大大降低了信托凭证的流通性，提高了其流通的成本。因此，应修改相关规定，在允许信托凭证自由转让的同时，还应允许其进行公开宣传，以提高其流通的效率。 其次，在证券法方面，一是建议扩大证券的种类。国际证券市场上证券的种类已超越股票、债券等传统品种，房地产投资信托基金作为证券的一种类型，已得到许多国家的承认。中国如果要完善和发展资本市场，首要条件是必须完善国内的证券市场，将房地产投资信托基金纳入证券市场，允许其上市流通，使其与国际接轨；二是明确私募的法律地位。私募以其募集成本低、效率高等优势，目前已发展成为国际上通用的证券募集方式。我国应尽快通过立法，明确私募的法律地位，允许通过私募的形式发行证券。 再次，房地产法的完善，关键是完善我国房地产信托登记的法律制度体系。一是确定房地产信托登记的主管机关。如单纯以土地作为信托财产的，应向县级以上地方政府的土地管理部门申请，进行信托登记，登记的内容应当在土地使用权证书上予以记载；以房屋作为信托财产的，在实行房地产分部门管理的地方，应分别向房产管理部门和土地管理部门申请，进行信托登记，房屋所有权证书和土地使用权证书均应记载，涉及产权转移的，还应办理过户手续等。二是确定房地产信托登记的应登记事项。登记事项应包括： （1）委托人、受托人、受益人的姓名（名称）及住所；登记主管机关可以审核受托人的资格； （2）信托期限。期限届满后应办理终结信托登记或延续信托登记，未办理的，应视为信托延续，但是不能对抗善意第三人； （3）信托权限。分为全权和限权两种。如选择全权，申请人可以不向登记主管机关提供信托合同，这意味着善意第三人可以认为受托人对房地产享有完全的所有权，但是，信托内部还是依据信托合同，确定各方权利义务；如果选择限权，应当向登记主管机关提供信托合同，主管机关应将合同列入该房地产的产籍资料，供公众查阅。信托当事人不得以未列入产籍资料的其他补充协议，对抗善意第三人。 最后，在建立税收体制中，建议完善三个原则。分别是公平和效率原则、避免重复征税原则以及受益人负担原则。我国信托受益所得税应该以受益人为纳税义务人，以此为立足点，来构建我国的房地产投资信托基金税收体系。（作者单位：中国人民银行金华市中心支行） 一、私募基金有法律保障吗？ 简而言之，合规正常操作的私募资金当然受法律保护，按照我国法律规定，要从事私募基金业务需成为私募基金管理人，要取得相应的资质才可以，其中最重要的一点就是要有律所出具的法律意见书。但是注意的是，资金募集时一定不要碰触非法集资的红线，否则会导致违法的效果。 从法律性质来看，契约型私募基金实质上是一种信托法律关系，其当事人包括发起人(基金管理人)、投资人(基金份额购买人)、收益人(一般为投资人或基金份额持有人)。投资人将信托基金通过契约(信托合同)信托给基金管理人；基金管理人以自己的名义运用基金资金进行证券投资或产业投资，投资收益由份额持有人分享，投资亏损也由基金份额持有人分担，同时基金管理人按照约定收取报酬。在我国调整私募基金的相关法律法规未出台前，对此类私募基金的规范事宜可参考《信托法》的相关规定。 由于缺乏系统的法律规范约束，我国的契约型私募基金在运作中往往存在巨大的风险隐患，甚至成为一些不法分子牟取非法利益的工具。实践中，非法的私募基金常见于两种类型：非法集资、非法或变相吸收公众存款。 根据我国《刑法》规定，非法集资是指法人、其他组织或个人，未经有权机关的批准，向社会公众募集资金的行为。非法集资的对象是社会公众，手段大多为诈欺，以许诺高回报率和高利息率欺骗公众诱使其投资，欺诈性是其被法律禁止最重要的原因。一般而言，私募基金的对象则是少数的特定投资者，且对这些投资者一般门槛较高，参与的资金量要有一定规模，如100万元以上，其目的是共同投资、共享收益，当然也包括风险，但如果私募基金的发起人向投资人许诺高比例的保底收益，那么则可视为非法集资。 根据我国法律，非经金融主管机关批准，任何单位或个人都不得从事吸收公众存款或变相吸收公众存款的业务，否则即构成违法行为。非法或变相吸收公众存款与私募基金相区别的根本特征在于是否给付利息，私募基金的收益来源于风险收益，不应涉及任何形式的固定利息，否则既有违法之嫌。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。