| 问题 | 二房东拖欠房租，原房东要求解约，次承租人该如何寻求救济？ |
| 释义 | 次承租人王五应当明确表示愿意代承租人李四支付拖欠的租金及违约金，按照合同约定的租金标准进行支付，并实际兑现代付行为，以阻止出租人张三解除租赁合同，维持租赁合同及转租合同的履行。 法律分析 案情简介：出租人张三与承租人李四签订《商铺租赁管理合同》，并同意李四将商铺转租给他人实际经营管理，李四拖欠房租超过六个月，张三有权终止合同。次年李四将商铺转租给王五，租期五年，王五按期向李四缴纳租金。后张三提起诉讼，以李四拖欠租金长达一年为由，请求解除《商铺租赁管理合同》，并要求王五交还商铺。王五应该如何寻求救济？ 相关法律规定：《民法典》第719条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外；次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 也就是说，在承租人李四拖欠出租人张三租金构成违约的情况下，次承租人王五为了防止合同解除造成自己营业受损，可以代承租人李四向出租人张三支付拖欠的租金及违约金，以此实现出租人收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。但是适用这一规则时需要注意以下几个问题： 1、代付意思表示的明确性。在出租人行使合同解除权时，次承租人若想阻却租赁合同被解除，应当直接、明确地向出租人作出愿意代承租人支付租金及违约金的意愿，而不应对此含糊不清、有所保留或者附加其他条件。即王五应当直接、明确的告知张三自己愿意代李四支付租金的意思表示。 2、次承租人代付租金不具有可议价性。次承租人应当按照承租人与出租人之间合同约定的租金标准进行代付，而无权对代付金额提出异议，否则便无法实现出租人按约收取租金的合同目的，也就无法阻却出租人行使合同解除权。当然，出租人同意与次承租人进行议价协商的情形除外。除了张三与王五达成一致外，王五应当按照张三与李四之间合同约定的租金支付，且不得请求调减。 3、代付意思表示的实践性。即次承租人的代付行为应当即时兑现，具体方式可以是直接向出租人支付、向共同约定的第三方支付或者依法提存相关款项等，而不能是仅停留在主观意愿上的“空头支票”，否则即便符合前面两个要件，仍然无法阻却出租人解除合同。王五应当实际代李四支付了租金，而不能只停留在口头或书面的意见中。 结语 根据《民法典》第719条规定，次承租人王五可以代承租人李四向出租人张三支付拖欠的租金及违约金，以维持租赁合同及转租合同的履行。然而，王五需要明确表示愿意代付，并按照合同约定的租金标准进行支付，且支付行为应当实际兑现。在此基础上，王五可以阻止出租人解除合同，保障自己的营业权益。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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