| 问题 | 房屋承租人的优先购买权的例外是什么 |
| 释义 | 依照民法典第三百零五条及七百二十六条的规定，房屋承租人的优先购买权就劣后于按份共有人的优先购买权及出卖人近亲属的优先购买权，这是立法者权衡后所确立的规则，物的有效利用及家庭亲情伦理被更优先地予以考虑。 房屋的按份共有一般基于家庭关系而产生，共有人的人数越多，物权的行使及利用效率就越低下，法律为了尽量减少共有状态，提高物的利用效率，规定了按份共有人的优先购买权。同时，依据民法典第三百零一条的规定，所占份额超过三分之二的共有人就可以单独决定出售整个房屋，无疑剥夺了份额较少共有人的决定权，为了防止其他共有人权益遭到侵害，民法典赋予了按份共有人的优先购买权。如果按份共有人的优先购买权无法对抗承租人的优先购买权，由于承租人与其他共有人一般不存在家庭关系，那房屋的共有状态会变得更加混乱，更不利于物的有效利用。 出租人近亲属的优先购买权优先于承租人的购买权，除了上面所说到提高物的利用效率的原因，还有一个原因就是将房屋出卖给近亲属不仅有经济利益上的考虑，往往也会有情感因素掺杂其中，带有浓厚的身份属性和感情色彩，所以不能等同于纯粹的经济活动，为了倡导和保护家庭、亲情关系的稳定性及利益的 一、房屋承租人优先购买权有哪些规定 根据我国民法典的相关规定，承租人对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有人优先购买或者出租人将房屋卖给近亲属的除外。承租人收到通知后十五日内未明确表示购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。优先购买权受到侵害可以要求出卖人承担赔偿责任。 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 二、承租人优先购买权有哪些注意事项 1、仅限于房屋租赁场合； 2、出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人； 3、出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失； 4、在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。 |
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