| 问题 | 预约合同的法律效力探究 |
| 释义 | 预约合同的法律效力和特征，以及解除条件。根据《民法典》第四百九十五条规定，预约合同是有效的，具有约束力。预约合同的特征包括诺成合同、具有约束性和确定性。预约合同可以在不可抗力、明确表示不履行主要债务、迟延履行债务等情况下解除。根据《民法典》第五百六十三条规定，持续履行的不定期合同可以随时解除，但需提前通知对方。 法律分析 一、预约合同的法律效力是怎样的 预约合同的法律效力是依法订立的预约合同有效，对当事人具备法律约束力。 根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 二、预约合同的法律特征 预约合同的基本特征： 1.预约合同是诺成合同，在当事人意思表示达成一致时成立。 2.预约合同具有约束性，即预约合同中确定的内容具有法律约束力。 3.预约合同具有确定性，既预约的内容应当是能够确定或者可能确定的，并且必须采用书面形式订立预约合同。 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 三、预约合同的解除条件 预约合同解除条件如下： 1.因不可抗力致使不能实现合同目的； 2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务； 3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 5.法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 结语 预约合同的法律效力是依法订立的预约合同有效，对当事人具备法律约束力。预约合同具有约束性和确定性，其内容必须能够确定并采用书面形式订立。根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。预约合同的解除条件包括不可抗力导致无法实现合同目的、一方明确表示不履行主要债务、迟延履行债务等。根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人可以根据法律规定的情形解除合同。对于以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但需在合理期限之前通知对方。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 |
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