| 释义 |
法律主观：
一、预告登记的条件
根据 房屋登记办法 的规定提示，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
(一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。
预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。预告登记是请求权物权化的一种具体表现，它所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。
预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。
预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。
可见，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以办理预告登记后，并不意味着高枕无忧，要尽快申请房屋产权登记。
二、如何办理预告登记
办理预告登记需要些手续，以预购商品房预告登记为例：
1、预购商品房预告登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)已登记备案的商品房预售合同原件；
(4)当事人关于预告登记的约定原件；
(5)预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；
(6)设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
2、预购商品房抵押权预告登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)抵押合同原件；
(4)主债权合同原件；
(5)预购商品房预告登记证明原件；
(6)当事人关于抵押权预告登记的约定原件；
(7)已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
3、房屋所有权转移预告登记的材料：房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交下列规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)转让方的房屋所有权证；
(4)房屋所有权转让合同原件；
(5)当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。
4、房屋抵押权预告登记所需的材料：已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)主债权合同原件、抵押合同原件；
(4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件；
(5)当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。
5、预告登记的变更登记需要的材料：
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)预告登记证明原件;
(4)变更事实的有关证明文件原件。
6、预告登记的注销登记需要的材料:
(1)登记申请书原件;
(2)申请人身份证明;
(3)预告登记证明原件;
(4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。
7、具体程序：
(1)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。
(2)与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋 买卖合同 中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。
(3)申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。
(4)申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。
8、当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
三、预告登记的效力是什么
1、排他性效力
签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。
2、登记顺位保证效力
房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次 抵押权的实现 顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证效力。
3、破产保护效力
预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。
4、追及效力
追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款逃跑了，这时，当乙合同义务履行完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。
预告登记的条件如上所述，一般适用于预购商品房的转让，或房屋所有权的转让，预告登记是物权化的债权，具有优先效力。
法律客观：
预告登记的概念预告登记作为一种将请求权(债权)物权化的特定方式，对防范一房二卖产生纠纷、培养交易诚信机制有重要的现实意义。目前，《上海市房地产登记条例》在不动产的预告登记的设立上作了有益的尝试。预告登记制度的主要意义在于，为保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，从而对后来发生的处分行为产生排他的效力。比如：买卖双方签订协议后，买方如果担心交易能否实现，就可以到房地产登记部门进行预告登记，在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。这样，在该登记有效期内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记，这就有效防范了一房二卖。除了产权转让，以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。进行了预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于其他人就具有了优先的地位。但根据规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权，该登记就会自动失效。预告登记完成之后，卖方权利受到一定程度的限制。如果买方申请预告登记之后迟迟不行使自己的请求权，或请求权消灭(如合同已解除)以后仍不撤销该项登记，目前还没有明确规定如何处理。笔者认为，如果预告登记义务人有证据证明该预告登记继续有效已属不当，则法律应当允许其通过向法院申请或向登记机关申请的方式来达到注销该登记的目的。预告登记需要符合的条件根据房屋登记办法的规定提示，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
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