| 问题 | 商品房认购书是什么，有什么法律效力？ |
| 释义 | 一、商品房认购书是什么 （一）商品房认购书的性质认定商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。 （二）商品房认购书的内容有： 1、双方当事人基本情况； 2、房屋基本情况（含位置、面积等）； 3、价款计算； 4、签署正式合同的时限约定； 5、定金条款。 二、商品房认购书有什么法律效力 （一）认购书的效力主要体现在以下三个方面： 1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。 2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。 3、持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。 （二）未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。认购书成为预售合同应具备两个条件：首先，商品房买卖合同应当具备13项主要内容： （1）当事人基本情况； （2）商品房基本状况； （3）商品房的销售方式； （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、设备标准承诺； （7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； （11）解决争议的方法； （12）违约责任； （13）双方约定的其他事项。注意：除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。其次，出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实，从法理上说，只要具备第一个条件，就应认定为正式的商品房买卖合同，但考虑到我国当前商品房交易中，买卖双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，也往往需要在日后签订正式买卖合同，因此，《解释》第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同，符合我国商品房买卖的实际情况，也有利于法官在认购书认定上的统一性。如今，商品房认购书容易产生一些纠纷，所以签订商品房认购书要谨慎。在决定买房之前，您有必要了解认购书的相关知识。如果出现发生一些状况，购买者可以凭借认定书要求开发商赔偿。因此。认购书对购买者来说是很重要的，它可以在一定程度上维护自己的合法权益。但是在签订时要注意一些事项，不可随意签订，如果您对认购书需要注意的相关事项不是很清楚，尽量咨询相关，以避免日后纠纷。 |
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