| 问题 | 2023民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定 |
| 释义 | 《民法典》规定，抵押权设立前的租赁关系不受其影响，租赁合同仍有效，但抵押物拍卖时受让人需自担风险。抵押权人应办理抵押登记，租赁人应审查物权负担，抵押权人发现已有抵押需审查租赁物占有时间。 法律分析 一、民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定 1.根据我国《民法典》的相关规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。一是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物;二是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物受让人继续有效，受让人取得的是有租赁负担的抵押物。抵押人在设立抵押时应当将已经设立的租赁权事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易应当风险自担。 2.法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 二、抵押权面对租赁权时应注意哪些问题 (一)动产抵押的，抵押权人除了签订抵押合同外，一定要办理抵押登记。如此抵押权才能具有对抗效力。否则，会因抵押的动产出租并交付后，承租人的租赁权优先于抵押权。 (二)承租人承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、土地等不动产，承租人需到不动产登记部门查询抵押、查封状况;租赁车辆、机器设备等动产，承租人需到市场监督管理部门(原工商行政机关)查询。未尽到审查义务，承租人在租赁物设立抵押权后承租的，风险自担。 (三)抵押权人发现抵押物在抵押登记前已抵押的，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租人何时占有的。如房屋租赁合同，承租人有义务提交自己交纳的物业费、水电气费等证据证明自己占有租赁物的时间。若承租人租赁合同签订在抵押权设立前，但租赁物交付占有在抵押权设立后，抵押权人有权主张抵押权优先。 结语 民法典规定，抵押权设立前，抵押财产已租赁且转移占有的情况下，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立不影响租赁关系的存续，承租人仍可继续占有使用租赁物。抵押权实现时，只要租赁合同有效，租赁合同对抵押物受让人仍有效，受让人取得的是有租赁负担的抵押物。抵押人应告知抵押权人已设立的租赁权，否则抵押权人可主张抵押物价值贬损的损失。抵押物上有权利负担的受让人明知风险自担。在面对租赁权时，抵押权人应注意办理抵押登记，承租人需审查租赁物权利负担，抵押权人应审查租赁合同签订和占有时间。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 |
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