| 问题 | 物业管理委员会诉讼主体 |
| 释义 | 一、物业纠纷的诉讼主体可以是业主委员会吗? 物业纠纷的诉讼主体可以是业主委员会，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，具体情况有： 1.物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益; 2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出; 3.物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的; 4.其他损害全体业主公共权益的情形。 物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体： (一)物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合; (二)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的; (三)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的; (四)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。 当业主或业委会以物业管理公司不履行义务为由要求解除合同发生纠纷时，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。 二、业主委员会的法律地位 业主委员会的法律地位可以从以下几点来分析：第一，业主委员会不具有独立的意思。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”可见，业主委员会行使职权的依据是业主大会的授权，业主委员会作为业主大会的执行机构，并不能在脱离业主大会赋予的职权之外从事物业管理活动。 其次，业主委员会不具有独立的名义。第34条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。由此可知，在业主大会选聘了物业管理企业后，业主委员会才能与物业管理企业签订物业服务合同，物业服务合同的法律责任的承担主体是全体业主而不是业主委员会。 第三，业主委员会不具有相对独立的财产。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”专项维修资金及物业的相关收益都是由业主所有的，业主委员会并没有相对独立的财产，这种具有一定独立性的财产是作为民事主体必不可少的条件。 第四，业主委员会不具有责任的独立性。业主委员会作为业主大会的执行机构，并不能独立承担民事责任，其代表全体业主在物业管理活动中的法律责任应由全体业主承担。 三、业主委员会的诉讼主体资格 目前我国业主委员会不具备民事主体资格，无当事人能力，不能以自己的名义独立提起诉讼或者应诉，业主委员会的诉讼行为属于诉讼代表人的诉讼行为。虽然有些法院规定了业主可以作为原告或者被告，但这并不意味着业主委员会就有诉讼主体资格，具有诉讼权利能力。事实上，法院允许业主委员会可以作为原告时，往往都规定需经业主大会表决通过。也就是说，业主委员会以原告名义提起诉讼时，应经业主大会表决通过，法院的裁判约束全体业主。这里本质上应是业主委员会以诉讼代表人的身份参与诉讼，当业主人数较多时，业主委员会的诉讼代表行为应为《民事诉讼法》第53条和第54条规定的代表人诉讼性质。 |
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