问题 | 物业税开征的路径选择 |
释义 | 1.首先在一线城市试点,然后再向全国推广 物业税迟迟未能出台,一个很重要的原因就是地方政府不支持。这其中,一线城市和 二、三线城市情况不同。土地出让金的逐年分摊会造成地方财政的困难。同时,在物业税和土地出让金会分别征收的前提下,物业税开征会间接导致房价下降。而房价下降最可能的结果就是招拍挂溢价大幅收窄,从而会对 二、三线城市的财政产生一定压力。 一线城市情况则不同。一线城市可开发的土地储备相对有限,每年土地招拍挂收入占地方财政收入的比重也相对较低,如上海土地出让金收入占预算外收入的比重约为20%,北京也不到 30%,而全国的平均水平大约在60%左右。同时一线城市普遍存在大量的存量房,物业税的收入将相当可观,再考虑到一线城市不动产登记制度实施比较完善,技术准备也比较充分,已经通过物业税空转积累了一定的经验,在一线城市首先开征物业税遇到的阻力要小很多。 2.商业地产先行,住宅暂缓一步 开征物业税可先从商业地产入手,因为商业地产一般有稳定的租金来源,同时出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入的12%或房产余值的1.2%)等,通过物业税统一税种和税率,简单可行。对住宅征收物业税暂缓一步除了考虑对房地产市场的冲击以外,还有一个重要原因就是居民的承受能力。商业地产上缴物业税有租金收入作为保障,而普通自住房物业税则完全来自于居民的可支配收入,况且居民观念的接受尚需假以时日。从技术角度来看,目前,我国很多城市的物业税 空转也只涉及商业地产评估。因而对住宅等不动产暂缓征税是必然的。 3.老房老办法,新房新办法 物业税属于一种期间税,对于旧房的房屋保有而言,在保有期中途对其课征物业税,实际上是对新旧房屋保有人之间采取的不公平课税。解决此问题的途径是实行老房老办法,新房新办法,即在一定时期内,对老房采用低税甚至免税政策,对新房则适用统一的物业税。具体实行低税甚至免税的年限需要考虑货币时间价值加以确定。经过一段时间的过渡之后,新房和老房并轨,征收同样税率的物业税。这样既不加重旧房的税收负担,也较简单易行。 4.从城市延伸到农村,在全国范围内统一征收 物业税改革不单单是新增一个税种,更肩负着我国税收体制改革和城乡一体化建设的重任。从法理上来讲,物业税是财产税的一种,农村的房地产也应包括在内。但是现实情况是,农村与城市同时开征的物业税条件还不具备。只有在农村土地使用权实现合法转让,农村形成规范的土地交易市场后,政府指导定价才能有更可靠的依据,同时只有农民收入得到大幅提高之后,征收物业税的根基才更牢靠。从技术层面来讲,在农村征收物业税还有大量的准备工作要做,城乡一体化改革也不可能一蹴而就,开征物业税应从城市逐步延伸到农村。 |
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