| 问题 | 物业合同转包合法吗 |
| 释义 | 法律分析：一、物业合同转包合法吗 物业服务合同是不允许转包的。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条的规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 二、物业合同怎么变更 在物业管理企业接管物业之后，可能会由于业主的其他要求或环境的变化，导致合部分内容不再符合实际，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同的及时进行修改。 （一）物业服务合同变更的特点。 1、协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致，并在原有合同基础之上达成新的的协议。 2、局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。 3、相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生，它的履行相应不能再按照原有合同进行，而应按变更后的权利和义务关系履行。 （二）物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更，还必须具有以下一些形式要件。 1、已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上，否则就不可能发生变更问题。 2、具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生，也可通过当事人双方协商产生。 3、具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。 4、非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款，即除合同标的之外的其他条款。 （三）物业服务合同变更的效力。 物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定，若变更内容不明确，则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化，当事人就应当按照变更后的内容履行合同，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害，则另一方当事人应付相应的赔偿责任。 三、物业服务合同公示期限 关于物业服务合同的公示期限，我国法律并没有明确和具体的条文规定。根据一般实践中的情况是七到十五天或者三十天，具体的公示期限可由物业服务人根据小区的实际情况进行决定。 但尽管法律没有明确条文规定物业服务合同的公示期限，但根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 法律依据：《民法典》 第九百四十一条 【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。 |
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