| 问题 | 房子同时被两家法院查封，拍卖时该怎么办？ |
| 释义 | 房屋拍卖程序及法律依据：房管局查封房屋产权，评估公司评估价值，确定拍卖保留价。拍卖由拍卖公司组织实施，成交裁定具法律效力。拍卖失败可降价再拍，最多三次。依据《若干规定》和法院规定，拍卖上市公司股份需严格办理，拍卖其他财产应采取当事人主义，无一致则法院选定拍卖机构。 法律分析 1、到房管局查封被执行人的房屋产权，并且委托评估公司对房屋的价值进行评估。 2、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。 3、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。 4、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。 5、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。 6、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。法律依据：《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。 拓展延伸 拍卖程序中的法院查封问题如何应对？ 在拍卖程序中，如果房子同时被两家法院查封，应采取以下措施来应对这一问题。首先，与涉及的两家法院联系，了解查封的具体情况和原因。其次，与相关当事人协商，寻求解决方案，如解除其中一家法院的查封或协商分配拍卖所得。同时，与拍卖机构沟通，告知他们查封情况，并提供相关法院的决定和解封手续。在拍卖过程中，确保透明公正，遵守法律程序，将拍卖所得款项妥善处理。最后，根据拍卖结果，按照法律规定，将款项分配给各方。在整个过程中，建议寻求法律专业人士的意见和协助，以确保合法权益得到保护。 结语 根据以上步骤，拍卖程序应严格按照法律规定进行。评估房屋价值后，确定拍卖保留价，并委托拍卖公司进行拍卖。法院裁定拍卖结果具有法律效力。若无人竞拍或拍卖失败，法院可降价再次拍卖，最多进行三次拍卖。在拍卖程序中，如遇房屋被两家法院查封的情况，应与法院、当事人协商解决，并告知拍卖机构相关情况。建议遵守法律程序，确保透明公正，寻求法律专业人士的意见和协助，保护各方合法权益。 法律依据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十一条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。 金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取 拍卖的方式 ，但法律、司法解释另有规定的除外。 |
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