| 问题 | 物业服务差能不能拒交物业费？ |
| 释义 | 物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务差……面对这些问题，很多人士选择以拒交物业费来“对抗”。但是，从严格意义上来讲，拒交物业费属于违约行为。不管物业管理有多差，业主都应当缴纳物业费，因为相关法律规定，业主只有履行缴纳了物业费的义务，业主才有权利问责物业。 一、被物业公司起诉欠费的应诉准备 确定被物业起诉，收到法院的传票和应诉通知书的。我们首先把物业服务管理合同拿出来看看，详细解读物业公司的服务内容，明确权责。确定自己拖欠物业费有没有道理。例如：房屋漏水，属于开发商的责任，业主就不能以房子质量问题作为拒交物业费的理由。明确了物业的服务之后，如果发现自己不交物业费的理由不充分，物业公司提供的物业服务确实符合合同约定。那你最好及时去物业结清物业费，并按合同约定支付违约金（滞纳金）。否则，物业胜诉后，可以申请法院强制执行。另一种情况，物业公司没有按照合同约定提供服务的情况，那业主可以利用举证时间积极的收集证据。物业公司服务无作为，纠正不改的，也可以通过业主委员会终止和物业公司的合同关系，解雇物业。 二、物业服务合同纠纷案件的特征 （1）案件数量上升快。由于新的住宅小区不断建成，小区的管理服务大多数通过物业管理公司来完成，物业公司与业主间的纠纷时常发生，致使物业纠纷案件呈现逐年增长的趋势。 （2）案件的被告多数为业主。由于物业管理主要是小区内部的绿化、安保、环境、卫生等与业主日常生活相关的服务，主要纠纷是业主拖欠物业公司物业费。 （3）案件标的小。由于物业纠纷主要是物业费的拖缴，所以标的较小，主要是1000元－3000元之间的案件居多，但是部分案件欠费时间较长，一般在两年以上。 （4）业主败诉为多数。由于业主对法律知识了解不够，没有证据意识，平时不能注意收集证据，其通常通过拒交物业费方式来拒抗物业公司服务上的不足，诉讼中时常出现举证不能情况，致使其抗辩理由不能得到支持。 （5）案件处理难度大。由于物业管理公司的服务水平与业主要求存在差距。业主虽对抗辩的理由证据不足，但是物业管理服务存在的不足是自身亲身感受，且给业主的生活带来许多的麻烦，物业公司知道业主没有证据证明相关事实，在纠纷的处理一般不作让步，致双方矛盾加大。从一定程度上双方由金钱之争演变为面子之争，且这类案件涉及同一小区的多户家庭，容易引起群体纠纷，案件处理的难度较大。 三、物业费不交被起诉的后果是怎样的 业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。 根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。 |
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