| 问题 | 城镇房屋租赁司法解释 |
| 释义 | 司法最新解释： 1.本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 2.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 4.当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 5.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 一、司法解释在准确判断相关法律、_政法规的强制性规定是否为效_性强制性规定基础上，确定了认定合同效_的原则：_是限定_效合同的范围。司法解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租_剩余租赁期限的合同、未经出租_同意的转租合同认定为_效。_是对_缺_效条件合同效_的处理上，采取了补救性的措施，即当事_只要在_审法庭辩论终结前，取得了法律、_政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的_效情形，就认定合同有效。 二、房屋有下列情形之一的，不得出租： （一）未取得产权或者经营管理权的； （二）产权有争议或者产权受到限制的； （三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的； （四）属违章建筑的； （五）不符合安全标准的； （六）已抵押，未经抵押权人同意的； （七）法律、法规禁止的。 法律依据： 根据《城市房屋租赁合同解释》第六条规定 “出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。非法转租时，出租人解除合同的除持期间。《城市房屋租赁合同解释》第十六条规定 “出租人知道或者应当知道承租人转租、但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 |
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