| 问题 | 解约催告的前提是怎么规定的 |
| 释义 | 履行解约催告的前提，须有合法有效的合同关系存在，否则，就没有解除合同的必要。未成立、未生效、无效、被撤销的合同不存在解约催告的问题。 一、开发商延期交房怎么维护权益？ 购房者遇到开发商延期交房的情况时，应该及时行使催告权： 1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。 2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。 3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权。 二、民法典第577条解释 民法典第577条概括规定了违约责任,确认了非违约方在另一方违约后所享有的继续履行、采取补救措施、损害赔偿救济权。基于合同关系,权利人享有请求义务人履行或给付。在主张违约责任的民事纠纷中，证明责任分配问题常常成为司法实务中的争论焦点。对此应当依照规范说之法教义，并结合《民法典》相关规范的法解释学分析予以体系性解决。就合同履行请求权案件而言，“合同的成立”为请求原因，而“合同无效”“合同被撤销”“合同已履行”等为抗辩，分别由债权人及债务人证明。就违约损害赔偿请求权案件而言，债权人应当证明“合同的成立”“损害”和“违约行为与损害之间的因果关系”，并在拒绝履行和迟延履行的场合分别证明“不履行的意思表示”和“履行期经过或者经过催告”，在不完全履行的场合证明“不适当履行”。而债务人在拒绝履行和迟延履行的情形下需要就“合同已完全履行”承担证明责任。 三、债权人将债权转让给第三人有效吗 租房合同签订后房东不租了构成违约，存在法定解约情形的除外。依法成立的租房合同对租赁双方具有法律约束力，房东应当按照约定履行义务，不得擅自解除合同。房东擅自解除合同违反约定的，应就其违约行为承担相应的法律责任。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 |
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