| 问题 | 商品房预售有哪些阶段? |
| 释义 | (一)预售方申请领取《商品房预售许可证》 我国对商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门登记，取得预售许可证。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预售人出示商品房预售许可证明。 城市商品房预售管理办法第七条规定开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 5、工程施工合同; 6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。” 房地产管理部门在接到房地产开发经营企业申请后，应当在10天之内核发商品房预售许可证或作出不准预售的决定并通知申请人。房地产开发经营企业只有取得预售许可证才能够合法进行预售。 (二)签订商品房预售合同 合同是买卖双方意思自治的产物，商品房预售合同又称为期房买卖合同，是指房地产开发经营单位于预购方签订的，就承购方交付定金或预购款，开发商在未来一定的日期交付现房的交易行为达成的合同。商品房预售合同具有一般房屋买卖合同的特点，同时又有其自身的一些特点，主要包括三个方面， 第一：主体方面，预售房必须是符合《城市房地产管理法》第44条所规定条件的企业法人。 第二：合同形式方面，预售方和预购方必须签订书面合同，口头协议无效。 第三：商品房预售合同须登记备案。然而房地产行业的合同比较混乱，商品房预售合同尤甚，霸王合同霸王条款随处可见，这有着深刻的社会根源：一是合同双方信息不对称;二是经济力量不对等。就商品房买卖而言，房地产开发商对这方面的法律法规知识比消费者懂得多，经济实力也比消费者强，处于绝对强势地位。 (三)办理商品房预售合同登记 我国新出台的《民法典》规定了商品房预售登记制度。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 我国法律上明确规定了商品房预售的具体程序和要求，对于相关情况的处理和认定，应当符合相关法律规定，特别是预售的具体程序，一般还需要提交相关材料来进行合法的认定，还需要由房地产管理部门审查后来批准处理。 一、购买预售商品房要注意什么 商品房预售是指房地产开发公司出售尚未建成的商品房的行为。由于商品房开发投资大、周期长、风险高，为解决商品房开发过程中资金紧张的问题，开发商普遍采取商品房预售的办法。由于预售商品房和已建成的商品房销售存在着一定的区别，公民在购买预售的商品房时应注意以下问题： 1、在签订合同之前应实地考察预售的商品房。开发商往往会对商品房的价格、地理位置、交通状况、发展前景、物业管理等事项作与实际不符的宣传。公民应该先对开发商预售的楼盘进行实地考察再决定是否购买。 2、了解开发商是否已交付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。房地产开发商如果没交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就不能进行房地产交易。此外，在集体所有的土地和土地使用权划拨的用地上建造的商品房不能出售。 3、了解开发商是否持有建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可证进行建设。《城市规划法》规定，在城市规划区内进行工程建设，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证件。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。开发商如未取得建设工程规划许可证或不按照建设工程规划许可证进行建设，其房屋都属于违章建筑，公民预购这样的商品房将会承担很大的风险。 4、确认开发商是否持有商品房预售许可证。预售商品房必须符合《城市房地产管理法》规定的预售条件并向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 5、考查预售合同的主要条款是否齐备。预售合同一般应包括以下内容：预售商品房的基本情况；商品房价款、币种、支付方式及期限；商品房的交付日期；违约责任及免责条款；房地产权属登记事项和税费承担；物业管理条款；纠纷的解决；其他条款。 |
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