| 问题 | 二手房买卖居间合同存在的法律 |
| 释义 | 【贷款居间合同范本】二手房买卖居间合同存在的法律问题 某房地产经纪有限公司向法院起诉刘某索要十万五千元居间服务费，刘某辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。刘某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为刘某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易，房主通过原告已经解除了合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。 事实情况是：刘某通过报纸征婚后认识了张某，张租住在阜成门贵宾大酒店，他给刘某打电话说要买房，张某于4月24日在白云路地产分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后来白云路某分店的盖某得知情况后，反复打电话与张某联系，告诉张某说房主徐某在蝶翠华庭的一套房子出让。4月25日盖某就带张某在某分店签订合同，为规避房产交易税，中介还为双方拟定了“黑白”合同，并诱使签约，签合同时盖某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，盖某回头问刘某，刘某回复说只带了身份证，盖某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在盖某事先写好的合同上签了名。 签名后张某向盖某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日刘某与张某、房主徐远翔还有盖某在位于长安街边上的银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日刘某查知此房是贷款抵押的房产，依据法律规定不能交易。合同明明写的是双方委托，拥金收取条款中也是双方负担，但中介方只向刘某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款发生冲突，刘某认为此项未向其明确，是中介事后填写的，中介未向刘某提到过此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明。于是，刘某找张某要盖某的电话，给盖某打了电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日自称是房东爱人的刘某联系，在长安商场见面后把事先准备好的解约协议交给刘某，称转让房产的事未经其同意要求解除合同，解除当日刘某到店里，把解约合同给了盖某，盖某说解除合同就没什么事了。现在原告起诉索要十万八千元的中介费，刘某觉得中介与张某用婚姻房产做诱饵骗款，诱使刘某订立中介合同。 依据《合同法》第五十二条、《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条规定。在居间合同中，介介方必须提供真实可靠的房源信息，本案中中介方为刘某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现了无效的情形;中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请刘某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了刘某的负担和风险，其目的在于收取高额中介费，该合同对刘某不能产生法律效力。 根据《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，以合理避税和减轻交易为借口诱导当事人签订阴阳合同，故意加速促成交易，殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介处处得理，而偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的，涉及违法，合同无效，因此刘某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。 本案中介方存在提供信息不真实的情形，未向当事人明确告知房屋还贷和申请贷款条件及办理规定，刘某是外地进京人员，没有纳税凭据，根据北京新政，不可能得到贷款，中介却隐瞒不报;未能明确房屋交易税费的比例等相关问题，中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合北京市行业规范。原告通过自制格式合同条款或在补充协议中增加霸王条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便哄骗当事人签字，导致交易当事人仓促中掉入公司事先设置的收费陷阱中。 中介方未能审核与订约有直接影响的重大事项，没有如实报告刘某;不明示收费标准及交易中止时的处理比例，违背行业规范，损害消费者合法权益。 经纪机构在合同中提供的资金监管账户是中介机构自己的账户，明显违背市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》精神，收费明显高于损失，依据合同法第一百一十四条规定，请求法庭不予支持。 |
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