| 问题 | 二手房交易中需注意的风险防范策略 |
| 释义 | 购房者需注意房屋产权、卖方资质、购房者资质、中介骗术、房屋价格风险以及“做低房价”的潜规则。购房前需了解房屋主人、转让与抵押情况，并核实卖方信息及权利人同意。购房者应具备足够资金和购房资格，警惕中介欺诈。房屋价格不清楚易引纠纷，需注意房屋税费问题。遵守相关法规，避免逃税行为。购房者需谨慎决策，维护自身权益。 法律分析 1.房屋产权 作为购房者，应该明确的知道房子真正的主人以及房屋是否有转让或者抵押，想要了解这些可以去交易中心进行产权调查。调查的时候还需要了解房子的房龄等细节问题，毕竟房龄太大的话贷款的时候也是很麻烦的。 一些动迁房，3年内是不可以上市交易的。即便先签订合同到期，过户的时候也有风险。如果遇到卖家毁合同的情况，买家走司法途径也是劳民伤财，因此要注意。 2.卖方资质 购房者买房的时候最好提前核实好卖房者的信息，房屋一共有多少权利人，这些权利人是否都同意卖房。如果有的权利人同意，有的不同意，那么房屋是不能过户的。 3.购房者资质 (1)资金 购房者如果只是想买房但是没有足够的资金来支付房款，还是建议售房者不要浪费太多的时间和精力在这些购房者身上。 (2)资格 购房者买房之前要注意自己是否有购房的资格，避免“空欢喜一场”。 4.中介骗术 现在的房地产市场中介人员良莠不齐，个别不良房产中介人员不规范操作，暗地里动手脚“吃差价”。因此，签订合同的时候，交易双方一定要见面。另外一些中介会利用购房者的心理发布一些低于市场价的房源，注意这些房源很有可能是有问题或者是假房源。 5.房屋价格风险 房屋价格不清不楚的情况下也很容易出现纠纷。很多售房者说的“到手价”，其实是把原本应该由房东支付的税费转到了下家承担。至于哪些房子可以免税费，很多售房者自己都是糊里糊涂的。比如房东承诺是“满5唯一”住房，但最后审核下来不是唯一的，就要收所得税，这对下家而言可能要多一笔费用，如果协商不好的话就会引起纠纷。 6.“做低房价”的潜规则 如今的二手房市场，“做低房价”已成为二手房交易的一个“潜规则”。但实际上这是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规。售房者要清楚自己很有可能面临着无法及时收到全额房款的风险，最后想为自己维权都是困难的。如果购房者申请贷款的话，可贷额度也会随之减少;如果想将这套房再次出售，如按照差额进行计税，差额会加大，税费会增加。 结语 购房是一项重要的决策，需谨慎处理。首先，确保房屋产权清晰，可通过交易中心进行产权调查。注意房屋房龄等细节问题，以免贷款过程繁琐。对于动迁房，需了解上市交易限制，避免合同风险。其次，核实卖方资质，确保所有权利人同意出售。购房者也需关注自身资质，包括资金和购房资格，避免徒劳。注意房产中介的不规范操作和低价房源的风险，签订合同时务必当面交流。房屋价格不清晰易引发纠纷，需留意税费问题。最后，避免参与逃税行为，购房者和售房者都需遵守相关法律法规。购房是一项复杂的过程，谨慎处理可避免风险并保护自身权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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