问题 |
经拍卖购买房产的的之前租赁合同还算吗? |
释义 |
购买拍卖房产需要注意哪些问题, 1、要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说,通过强制执行的标的产权都比较清晰,相对可以放心,而由单位或个人委托的就要查清。 2、应充分行使自己的合法权利,在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。我国拍卖法有明文规定,拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料,拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。若没组织看房的,市民可要求拍卖行开放展示或自己去实地了解。届时,买家应了解该房子是否腾空,原房东户口是否已迁出,同时要确定标的房产是否有其它费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、等有没有结清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。 3、购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词,交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是只是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用,要实际拥有,还须通过其他途径取得。因此,不交吉的标的一般相对便宜。一般来说,不交吉标的有两种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但也存在投资风险,如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约,但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的,有可能出现拒不搬走的情况。 4、要做好付全款准备。拍卖房的产权“先天性”不足,并且部分房产的产权关系错综复杂,产权的可追溯性难度较大,许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系,这为其服务造成了巨大的壁垒,当前银行很少为拍卖房提供按揭贷款服务。因此,消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。 |
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